수도권 아파트 사기 전 알아둘 것들

하나금융투자의 건설/부동산 애널리스트입니다. 과학으로 시장을 바라봅니다.

채상욱의 부동산 나우

수도권 아파트 사기 전 알아둘 것들

19번째 부동산 대책이 어제 나왔습니다. 정부는 조정대상지역의 대출을 조이고, 조정대상지역을 확대했습니다. 조정대상지역에 적용되는 규제는 상당히 많습니다. 해당 지역에 투자할 생각이 있으시다면, 어떤 규제가 있는지 알아두셔야 합니다.

조정대상지역의 주택담보대출비율(LTV)은 원래는 60%였습니다. 이 비율이  9억원 이하 주택의 경우엔 50%, 9억원 초과 주택의 경우엔 30% 로 낮아졌습니다. 또 올해 들어 가격이 급등했던  경기도 수원시의 권선∙장안∙영통구와 안양시 만안구, 의왕시 가 이번에 조정대상지역으로 지정됐습니다.

분양권 전매 제한 – 종부세 – 양도세 중과 연타 맞는 조정지역

조정대상지역에선 준공될 때까지 분양권 전매가 금지됩니다. (기존엔 조정대상지역을 세 분류로 구분해 전매 제한 기간을 다르게 적용했지만, 이제 모든 조정대상지역에서 소유권 등기 전까지 분양권을 전매하지 못하도록 변경했습니다.) 조정대상지역으로 지정된 후에 주택을 구매해 다주택자가 된 사람에겐 양도소득세가 중과됩니다. 종합부동산세도 0.2~0.8% 추가 과세됩니다. 그동안 조정대상지역으로 지정된 직후에 투자수요가 위축됐던 것은 이러한 규제들 때문입니다.

부동산시장 불법행위 대응반 신설

조정대상지역을 추가로 지정한 것보다도 더 큰 영향을 미칠 변화가 있습니다. 오늘 신설되는  ‘부동산시장 불법행위 대응반’ 입니다. 국토부·국세청·금융위·금감원으로 구성된 이 대응반은 감정원의 ‘실거래 상설 조사팀’과 함께 주요 과열지역에서 일어나는 이상거래와 불법 행위를 집중 단속합니다.

조정대상지역은 이 대응반의 사정권에 있습니다. 이제 조정대상지역 주택을 구매할 때 자금조달계획서를 제출해야 하기 때문인데요. 올해부턴 자금조달계획서에 기재해야 될 항목도 많아졌습니다. 해당 지역의 주택을 거래할 땐 경찰, 국세청, 금감원, 국토부가 자금을 어떻게 조달했는지를 꼼꼼히 들여다본다는 점을 염두에 두셔야 합니다.

정리하자면
지금까지 시장은 규제가 덜한 지역을 계속해서 찾아다녔습니다. 이번 대책도 12.16 대책 이후 규제가 덜한 경기 남부 시장이 과열됐기 때문에 나온 정책이고요. 때문에 정책 의도대로 시장이 안정될지는 좀 더 지켜봐야 할 듯합니다.

경제 평론가입니다. MBC ‘이진우의 손에 잡히는 경제’를 진행합니다

데일리 브리프

코로나19 여파에 아시아 채권 가격이 올라가고 있다

중국이 어제 기준금리(중국의 기준금리는 LPR이라는 이름의, 은행창구에 적용되는 대출금리입니다)를 0.1%포인트 내렸습니다. 1년 만기의 LPR 금리가 4.05%로 낮아졌습니다. 코로나 바이러스로 인한 경기 침체를 완화하기 위한 대책입니다. 인도네시아도 5.0%이던 기준금리를 4.75%로 낮췄습니다. 역시 코로나 바이러스의 악영향을 막기 위한 것입니다. 이에 앞서 지난 6일에는 필리핀도 기준금리를 4%에서 3.75%로 낮췄습니다.

아시아 국가들의 기준금리 인하 행진은 코로나 바이러스로 인한 중국 경제의 마비 상황이 주변국에 악영향을 미치게 될 때 가장 큰 영향을 받는 나라들이 한국을 비롯한 아시아 국가들이기 때문입니다.

이들 국가들은 중국에서 부품을 사와서 조립해서 수출하는 산업의 비중이 높습니다. 자국 산업에서 필요한 중간재를 중국으로부터 수입을 많이 하는 나라들은 미얀마, 캄보디아, 베트남, 필리핀, 말레이시아 순입니다.  GDP에서 제조업의 비중이 큰 나라는 이런 중간재 조달 문제가 불거질 경우 경제성장에 미치는 영향이 더 커집니다.  GDP에서 제조업이 차지하는 비중은 한국, 베트남, 인도네시아, 태국 순입니다. 자동차와 IT분야로 한정하며 한국, 일본, 인도네시아 태국 순으로 피해가 큽니다.

한국은행은 다음 주 목요일에 기준금리를 결정합니다. 내릴 가능성이 높다는 게 시장의 중론입니다. 이런 분위기에 영향을 받아 최근 3년 만기 국고채의 금리는 기준금리보다 낮은 수준까지 내려갔습니다.

데일리 체크

코로나19 공포로 금값도 7년 만에 최고치로 치솟았습니다. 세계 경제가 한동안 어려워질 거란 전망에 금값이 더 오를 거란 전망도 나옵니다.

원화 가치에 영향을 주는 위안화 가치가 떨어지면서 환율 역시 급등했습니다. 달러∙원 환율은 어제 장중 1200원을 넘겼습니다. 미국을 제외한 주요 선진국의 경제가 모두 침체하면서 주요 통화 대비 달러 가치도 계속 오르고 있습니다.

원자재 가격도 코로나19의 영향을 크게 받고 있습니다. 중국이 주로 생산하던 텅스텐과 희토류의 가격은 급등한 반면 중국이 대량 수입하던 원유와 철광석 가격은 급락하고 있습니다. 중국의 원유 수입이 크게 줄면서 글로벌 원유 거래 업체들은 우리나라의 저장시설을 임차해 초과 공급분을 비축하고 있습니다.

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