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정부가 다주택자를 겨냥한 발언과 정책을 쏟아내고 있습니다. 다주택자는 부동산 투자로 이익을 보지 않게 하겠다는 강한 의지가 읽힙니다. 올해 말부터 연 2000만원 이하 임대소득자에게도 세금과 건강보험료가 부과됩니다. 1월 10일 ‘리멤버 나우’입니다.

 

채상욱의 부동산 나우

“사는 집 빼곤 다 팔아라”

문재인 대통령이 신년사를 통해서 부동산 투기와의 전쟁을 선포했습니다. 이후 정세균 국무총리후보자를 포함, 국토부 장관, 국토연구원장 등도 강경발언을 쏟아냈습니다. 정부가 부동산 시장을 심각하게 바라보고 있다는 걸 드러내주는 대목입니다. 달라진 인식에 맞춰 정책도 변하겠죠.

정책의 요지는 ‘1주택자가 돼라’는 것

이번 정부는 취임 이래 부동산 정책을 18회나 발표했습니다. 부동산과 관련된 일을 하는 사람들도 헷갈릴 정도로 정책은 복잡해졌습니다. 그러나 정책이 전달하는 메시지는 간단합니다.  “다주택자는 실거주하는 집만 남기고 모두 팔아라” 라는 것이죠. 1주택 실거주자의 경우에는 집값이 상승해 얻은 차익을 온전히 가질 수 있습니다만, 그게 아닌 모든 경우에는 가격이 올라도 그 혜택을 누리기가 어렵게 변했다는 것이 부동산 정책의 결과입니다.

가장 최근 발표된 12.16 대책에서는 1주택 실거주자와 1주택 갭투자자를 분리해서 대책을 마련했는데요. 1주택 갭투자자란 A집에 거주하면서 B집을 전세를 끼고 매입한 경우를 의미합니다. 앞으론  B주택이 9억원 이상인 경우, A주택에 전세대출을 받지 못하게 됩니다.  구매 시점엔 9억원이 안 됐어도, 집값이 올라 9억원을 넘기면 A주택 전세대출이 연장되지 않고요. 심지어 전세를 끼고 사는 갭투자 형태가 아니라, 주택담보대출을 미리 일으켜서 B주택을 매입하는 경우에도 1년 내 전입을 해야 대출이 유지될 수 있을 정도로 1주택 실거주자와 1주택 갭투자에 대한 구분을 명확히 하고 있습니다.

규제 피해가기 더 어려워져

다주택자에게서는 양도세 중과, 종합부동산세율 인상 등을 통해서 부동산 시세 차익을 회수하는 정책이 실행되고 있습니다. 최근 들어서는 임대사업자로 등록하면 받을 수 있던 세법상 혜택들도 점차 축소되도록 변하고 있습니다. 종국에는 1주택 실거주자가 아니라면 부동산 시세 차익으로 돈 벌기 상당히 어려워지지 않을까 조심스럽게 생각해 봅니다.

정부는 10월까지 신고된 부동산 거래 중 이상거래로 의심되는 건들을 전수조사하고 있는데요. 이번달 말에 조사 결과를 발표하고, 곧바로 11~12월 거래내용을 또 조사할 계획이라고 합니다.

자금 조달 방법 꼼꼼히 소명하도록 바뀌어

주택 구입자금을 어떻게 조달했는지도 더 상세하게 기술하도록 ‘자금조달계획서’ 양식도 변경되었습니다. 누구에게서 얼마나 자금을 조달했는지 적게 해서 편법 증여나 대출 규제 위반이 일어나기 어렵게 했습니다.

올 3월부터는 3억원이 넘는 조정지역의 주택을 구매할 땐 자금조달계획서를 꼭 써야 하고요. 조정지역이 아니라도 6억원 이상 주택을 구입할 땐 자금조달계획서를 내야 합니다. 9억원이 넘는 주택을 살 때엔 예금잔액증명서, 부채증명서 등도 내게끔 바뀌었습니다.

정부는 ‘부동산 투기와의 전쟁’을 선언했습니다. 시장이 과도하게 달아올랐다면 강력한 정책이 필요하겠지만, 내 집을 마련하려는 무주택자와 실거주 1주택자에겐 유탄이 튀어선 안 될 것입니다. 정책이 꼼꼼하게 설계돼 실수요자에게 피해가 돌아가지 않길 바라봅니다.

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데일리 브리프

2000만원 이하 임대소득자에게 건보료를 부과하면…

그동안 임대소득이 연간 2000만원 이하인 경우에는 세금을 부과하지 않았지만 올해부터는 세금을 내야 합니다. 문제는 이렇게 소득이 생기면 세금뿐 아니라 건강보험료도 별도로 내야 합니다.

집을 사서 임대사업을 하는 다주택자들은 임대소득에 대한 세금보다는 건강보험료를 따로 내야 하는 게 더 부담이 큰 구조입니다.

크고 비싼 집을 사서 임대사업을 하는 경우라면 임대소득도 많기 때문에 건강보험료를 추가 부담하더라도 그 사업을 계속할 이유가 있지만  월세 소득이 얼마 안 되는 상태가 열악하고 집들은 월세 소득이 조금 있다는 이유로 건강보험료를 따로 내게 되면 사업성이 사라집니다.  임대사업을 안 하는 게 차라리 낫다는 계산이 나온다는 의미입니다. 집주인이 회사를 다니는 근로소득자라면 어차피 건강보험료를 따로 내므로 차이가 없지만 이런 집들은 대부분 연로한 노인층이 노후 생활비 목적으로 임대하는 경우가 많습니다. 이들은 건강보험료를 따로 내지 않고 아들딸의 피부양자로 남아있는 경우가 대부분입니다.

이렇게 되면 월세가 싼 집들은 임대시장에서 점점 사라지게 됩니다. 그러면 그런 집에 월세를 내고 살아야 하는 상대적으로 소득이 낮은 세입자들은 과거보다 더 비싼 월세를 내거나 같은 월세라면 더 열악한 집에 세 들어 사는 걸 감수해야 합니다.

그런 집을 빌려주는 집주인이 점점 드물어지기 때문에 남아있는 소수의 집주인은 세입자와의 협상에서 더 유리해집니다. 집주인이 수리해줘야 할 부분도 세입자가 알아서 해야 하는 상황이 자주 생깁니다.

이런 문제를 막기 위해  기준시가가 2억원을 넘지 않으면서 전용면적 40제곱미터 이하의 주택은(간단히 요약하면 월세가 싼 집입니다) 소득세를 부과하는 대상에서 ‘일단 2021년분까지는’ 제외시켰습니다.  그러나 2023년부터는 세금과 건보료를 내야 하고 그러면 이런 월세 싼 집을 빌려주고 월세를 받는 고령자들은 급격히 줄어들게 됩니다. 그동안 2000만원 이하의 임대소득에 대해서는 세금을 부과하지 않아온 이유가 여기에 있습니다.

아마 이런 집들은 임대소득이 생기더라도 건보료 부담이 추가되지 않는 직장인이나 임대전문법인에 팔릴 것입니다. 팔리지 않는 상품성이 떨어지는 집들은 헐고 다른 용도로 활용하게 되겠죠. 이런 변화로 인해 저렴한 주택의 월세가 오르게 되면 나중에는 다시 월세가 저렴하고 좁은 주택에서 나온 임대소득에는 건보료를 물리지 않거나 낮게 부과하는 공급 촉진정책이 나오게 될 수도 있겠습니다.

데일리 체크

정부가 은행의 주택 관련 대출을 규제하면서 보험사 대출을 대안으로 떠오르고 있습니다. 현재 보험사에서 대출을 받을 땐 은행에 비해 한도가 50%가량 늘어납니다. 금리도 은행과 비슷해서 인기가 많습니다. 보험사 입장에서도 마땅한 운용처가 없는 저금리 시대에 안정적인 수익을 낼 수 있어서 대출을 마다할 이유가 없습니다.

삼성전자가 9일 사상 최고가인 5만8600원으로 마감했습니다. 종전 최고가는 2017년 11월 1일의 5만7220원이었습니다. 그동안 부진했던 반도체 업황이 ‘바닥’을 찍고 회복하리라는 기대감에 따른 것으로 풀이됩니다.

세계은행이 올해 세계 경제성장률 전망치를 2.5%로 전망했습니다. 지난해 6월의 전망치보다 0.2%포인트 낮아진 수치인데요. 세계은행은 특히 동아시아 태평양 지역은 중국의 내수 감소와 맞물려 상당한 외부 역풍을 맞았다고 분석했습니다. 한국과 일본의 무역 갈등도 위험요인으로 꼽혔습니다.

국내 와인시장이 빠르게 성장하고 있습니다. 작년 1월부터 11월까지 와인 수입액은 1년 전보다 6.1% 늘어난 2억3423만달러였습니다. 사상 최대치입니다. 이에 편의점 이마트24는 주류 전문점에 가야 구할 수 있는 와인이나 위스키 등을 파는 ‘주류 특화매장’을 지난해 1400여개나 열었습니다. 이마트24의 와인 판매는 2018년 약 20만 병에서 지난해 60만 병으로 세 배 급증했습니다.

작년 국산 SUV 판매량이 사상 최대치(57만5662대)를 기록했습니다. 전체 차량 판매량(153만3166대)은 0.8% 감소한 것과 대조됩니다. 판매량은 현대차 싼타페, 기아차 쏘렌토, 현대차 팰리세이드, 르노삼성 QM6 순이었습니다.

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