[12.27.금] 초강력 규제시대, 무주택자 행동강령

‘리멤버 나우’는 국내 최고의 경제 전문가들이 매일 아침 최신 경제 이슈를 설명해드리는 콘텐츠 레터입니다.

2020년부터 이동우 경희대 경영대학원 교수가 [10분 독서 나우]라는 코너를 통해 새로이 필진으로 합류합니다. SK, CJ 등 대기업 직원들에만 공급되던 이 교수의 콘텐츠를 신년부터 리멤버 회원들께도 선보일 수 있게 됐습니다!  [10분독서 나우]는 내년부터 매주 월요일 오후 1시 푸시 알림을 통해 만나보실 수 있습니다.

지난주에 나온 부동산 대책 이후 아파트 청약의 매력은 더 커졌습니다. 내년 아파트 분양시장은 어떻게 변할지 무주택자 입장에서 짚어봤습니다. 대부업 시장이 줄어들고 있습니다. 12월 27일 ‘리멤버 나우’입니다.

채상욱의 부동산 나우

초강력 규제시대, 무주택자 행동강령

12.16 부동산 대책이 나온 지 열흘 정도 지났습니다. 강력한 정책에 시장은 눈치를 보며 잠잠해졌습니다. 고가 주택의 경우엔 거래가 뚝 끊겼습니다. 대책 발표 후 일주일간 15억원이 넘는 아파트 거래량은 전체 아파트 거래량의 0.2%에 그쳤습니다. 규제에 정면으로 노출된 초고가 부동산 시장은 이런 분위기가 이어질 듯합니다. 전세를 끼고 9억원이 넘는 주택을 매수한 1주택자에겐 전세대출을 회수하는 제도가 2020년 1월에 구체적 방안이 나온 후 시행될 예정입니다. 이런 국면에서 무주택 실수요자들은 청약을 최우선으로 고려할 필요가 있습니다.

대출 규제 받지 않는 아파트에 청약 몰릴 듯

이번 대책에선 15억원을 넘기는 주택을 구매할 땐 주택담보대출을 받지 못하도록 했습니다. 12월 16일 이후 입주자 모집 공고를 한다면 바로 적용이 되는 건데요. 입주할 시점에 분양가격이 아닌 시장가격이 15억원을 초과한다면 주택담보대출이 금지됩니다. 따라서 서울 강남권에 청약을 노리는 분들은 대출을 못 받을 수 있다는 걸 염두에 두셔야 합니다. 15억원이 넘지 않는 아파트들은 대출이 막히지 않았으므로 15억원 미만 아파트들의 청약은 인기를 끌 것으로 보입니다.

분양가격은 시세보다 훨씬 싸진다

2020년 4월 말부터는 민간택지 분양가상한제도 시작됩니다. 지금은 공공택지에만 분양가상한제를 적용하고 있는데요. 과천∙위례∙하남 감일 등이 그 지역들입니다. 그 때문에 분양가격이 시세 대비 3~40% 이상 낮고, 분양권 전매가 제한됩니다. 이달 26~27일에도 북위례 청약이 있었는데요. 이처럼  청약은 무주택 가구가 가장 큰 관심을 가져야 할 주택구입 전략 이라는 점을 강조하고 싶습니다.

민간택지의 경우엔 현재까진 분양가를 주변 아파트 시세보다 높게 책정하면 주택도시보증공사가 대출 보증을 해주지 않는 식으로 분양가를 통제하고 있는데요. 그 때문에 이미 분양가는 시세 대비 낮은 가격으로 책정되고 있습니다. 서울 13개구와 경기 일부 지역에도 분양가상한제가 적용되는 2020년 4월 이후엔 분양가가 조합원에게 분양하는 가격 수준까지도 낮아질 수 있습니다. 대신 조합이 분양을 오랫동안 미룰 가능성도 있습니다. 싸고 좋은 집이 나온다는 뜻인 만큼 청약 대기자들은 이를 잘 고려해서 청약하면 좋을 듯합니다.

서울 살아도 경기도 아파트에 청약 가능

내년엔 서울에 살아도 경기도 청약이 가능해졌다는 점도 알아두셔야 합니다. 이제 수도권의 일정 규모 이상 신도시는 아파트를 분양할 때 입주자를 그 지역에서 50%, 전체 수도권에서 50% 모집하게 됐는데요. 가령 과천의 신도시는 입주자를 과천시민 20%, 경기도민 30%, 수도권 주민(서울∙경기∙인천) 50%로 구성하게 되는데요. 이런 변화들로 인해서 신도시들은 상당한 인기를 끌 듯합니다. 정부는 3기 신도시로 18만호를, 유휴부지를 활용해서 12만호를 공급하는데요. 2021년 이후에 매력이 높은 분양이 아닐까 싶습니다.

내년엔 재건축∙재개발 분양이 특히 많아

2020년 민간 분양계획 물량이 약 32만 호로 조사되었다고 합니다. 올해 분양을 못한 물량도 있기 때문에 2020년에도 35만호 이상 분양될 것으로 보입니다. 2017년 33만호, 2018년 29만호, 2019년 34만호였던 평년 수준 분양되는 것이죠. 내년도 재건축∙재개발 정비사업 분양은 2000년 이후 가장 많은 15만호에 육박하는데요. 평년의 2배 수준입니다. 서울에 진입하길 원하는 가구라면 본인의 가점을 명확히 파악해두고, 적극적으로 청약 당첨을 노려볼 시점이 아닌가 합니다.

하나금융투자의 건설/부동산 애널리스트입니다. 과학으로 시장을 바라봅니다.

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데일리 브리프

부채가 늘어나는 건 얼마나 심각한 일일까?

신문에 제일 자주 등장하는 통계 기사 중 하나가 ‘부채가 늘어나고 있다’는 겁니다. 은행의 신용창출(대출)을 기반으로 한 자본주의 시장경제에서는 시간이 흐를수록 전체의 부채 총량은 계속 늘어나는 게 일반적입니다. 그 늘어난 부채의 총량이 사회 구성원들이 갖고 있는 부의 총량이기도 합니다(대출을 받아 직원 월급을 주듯이 누군가의 빚은 항상 누군가의 소득이나 자산이 됩니다).

그래서 부채는 늘 조금씩(때로는 꽤 큰 폭으로) 늘어납니다. 부채가 늘어난다는 건 그래서 새로운 소식도 아니고 이상한 일도 아니고, 걱정스럽긴 하지만  어느 수준이 위험 수위인지도 잘 모릅니다.  그래서 부채와 관련한 소식은 대개는 매우 심각한 소식으로 포장되거나 부각되긴 하지만 들여다보면 당연한 이야기이거나 <그래서 어쩌라는 것이냐>는 질문에 대답을 못하는 이야기인 경우가 많습니다.

60대 이상 연령층이 진 빚이 전체 가계지출에서 차지하는 비중이 늘어나고 있다는 소식도 얼핏 보면 ‘노인들이 웬 빚을 그렇게 많이 지나’ 싶은 생각이 들지만 우리 사회에서 노인들 숫자 자체가 늘어나는 고령화의 결과일 뿐입니다. (우리나라의 60대 이상 인구 자체가 급증하고 있습니다.)

일반적으로 다른 나라에서는 노인이 되면 부채를 서서히 정리하는 게(정확히는 노인이 되기 전에 부채가 대체로 정리되는 게) 보통이지만 우리나라는 다릅니다.

다른 나라는 젊어서 번 돈의 상당액을 세금으로 내든 펀드로 굴리든 결국 노후의 연금용 자산으로 저장되어 있지만, 우리나라는 각자 노후를 대비하는 시스템이어서 자산의 상당부분이 부동산에 묶여 있습니다. 그리고 우리나라 고령층의 부채는 대부분 부동산과 연계된 담보대출이어서 집을 팔아야 부채가 정리되고 줄어듭니다만, 집을 처분하고 다른 곳에 투자할 때 현금흐름이 더 좋아지기 어려운 구조여서  부동산을 노후에도 계속 보유하거나 추가로 구입하고 있습니다. 

정부나 공공기관이 진 빚도 계속 늘어나는 중입니다. 정부와 지자체, 공기업이 지고 있는 빚을 모두 합한 공공부문의 부채 총액이 1078조원이며 재작년 1년 동안 33조원이 늘어났습니다.

 문제는 이런 사실을 어떻게 해석하고 평가하느냐의 잣대가 모호하다는 데 있습니다 (이게 좋은 소식인지 아닌지 알 길이 없다는 의미입니다). 부채가 늘었으니 나쁜 소식일 수도 있고 정부가 이런 저런 일을 많이 했다는 의미이니 긍정적인 노력의 흔적일 수도 있습니다. 경기가 끝난 운동선수의 유니폼에 흙이 많이 묻은 것은 그 자체로는 좋은 소식인지 아닌지 알 길이 없습니다.

그래서 우리는 종종 다른 나라와 부채규모를 비교하는데요. 우리나라 공공부채의 규모는 다른 OECD 국가들에 비해 매우 적은 편에 속하지만 이 역시 좋은 뉴스인지 아닌지는 판단하기 어렵습니다.

정부가 재정을 매우 효율적으로 아껴왔다는 해석도 가능하지만 다른 OECD 국가들에 비해 아직 고령화가 진전되지 않은 결과이기도 하고(노인들 연금 지급용 자금이 많이 필요하면 부채를 일으켜야 합니다) 정부가 적극적으로 재정을 투입하지 않아 국민들이 그동안 각자도생으로 살아왔다는 의미이기도 합니다. 경기가 끝난 운동선수의 유니폼이 비교적 깨끗하다는 그 자체로는 그 경기의 결과가 좋은지 나쁜지를 예측하기는 어려운 것과 비슷합니다.

금융시장의 응급실이 작아진다

우리나라의 대부업체 숫자가 줄어들고 있습니다. 대부업체를 이용하는 고객도 221만명에서 200만명으로 10%가량 감소했고 대출 잔액도 0.3% 정도 감소한 것으로 집계됐습니다.

대부업 시장이 줄어든 것은 여러가지 이유가 있습니다. 대형 대부업체인 산와머니가 사업을 중단한 것도 영향을 줬고 저축은행이 인수한 일부 대부업체들이 대출잔액을 줄여야 하는 규제 때문에 의도적으로 줄인 탓도 있습니다. 법정 최고금리를 24%로 낮추면서 신용도가 낮은 서민들이 대부업체의 영업대상 밖으로 빠져나가는 바람에(이들에게는 24% 이상의 고금리를 적용하지 않으면 대출이 어렵습니다) 시장 자체가 감소한 영향도 큽니다.

금융시장에서 대부업은 병원으로 치면 응급실 같은 겁니다.  소란스럽고 정신없고 체계도 없어보이지만 한편으로는 다급한 환자들이 치료를 받는 유일한 곳이기도 합니다. 

응급실이 줄어들고 있고 응급실을 찾는 환자도 감소한다는 건 두 가지 원인을 모두 내포하고 있습니다. 1)사람들이 건강해지고 사고도 줄어들어서 급하게 응급실을 찾는 환자들 자체가 줄어들고 있거나 2)어딘가에서 다치거나 쓰러져 있는 사람들을 응급실로 실어오는 체계 자체가 마비되어 있거나 응급실로 오지 않고 스스로 알아서 상처를 봉합하며 버티는 사람들이 많거나.

우리나라의 대부업 시장이 줄어드는 건 둘 중 어느 쪽일까요.

(법정최고금리를 높이는 건 응급실 진료비 상한선을 낮춘 것과 같은 효과를 가져옵니다. 응급실 진료비를 인위적으로 낮추면 병원 응급실에서는 어차피 비싼 진료비를 못 받을 바에는 치료하기 쉬운 환자들만 받겠다는 쪽으로 반응합니다.)

데일리 체크

LG전자가 집에서 편하게 식물을 재배할 수 있는 가전제품을 선보일 예정입니다. 상추나 케일 같은 채소 20종을 야외보다 빠르게 재배할 수 있으며 채소 재배과정은 자동화했다는 게 LG전자의 설명입니다. 보급된다면 채소 재배∙유통업계에도 변화가 생길 듯합니다.

동영상 스트리밍 서비스인 디즈니플러스가 출시 후 3주 만에 가입자를 2400만명가량 확보한 걸로 조사됐습니다.  연말까지 2000만명을 모을 거라던 시장 전망치를 훌쩍 뛰어넘었습니다. 2024년까지 서비스 국가를 계속 넓힐 예정이어서 가입자는 한참 늘어날 걸로 보입니다.

연말정산 시즌이 곧 돌아옵니다. 올해와는 달라진 혜택을 정리한 기사입니다. 7세 미만 아동의 경우엔 자녀 세액공제가 적용되지 않는 등 달라진 점들이 많으므로 챙겨보시길 권합니다.

국내 5대 은행(신한·국민·KEB하나·우리·농협)이 내년 초까지 89개 점포의 문을 닫습니다. 최근 3년 새 최대 규모입니다. 점포에 가지 않고 인터넷 뱅킹으로 해결하는 시대가 왔기 때문인데요. 금리가 낮은 상태로 유지되고 부동산 대출 규제가 심해지면서 은행들의 수익성도 나빠질 걸로 예상됩니다.

홍콩 시위가 길어지면서 싱가포르에 홍콩 자금이 몰리고 있습니다. 골드만삭스는 6월 전후 4개월간 약 40억달러가 홍콩에서 싱가포르로 이동한 걸로 보고 있습니다.

미국과 중국의 1단계 무역합의에 미국 콩 선물가격이 이달 들어 7.4% 뛰었습니다. 세계 최대 대두 수입국인 중국이 미국산 콩 수입을 늘릴 것이라는 기대 때문인데요. 미국 콩 선물가격과 연동되는 콩 상장지수상품(ETP)도 이달 들어 5% 이상 올랐습니다.

경제 평론가입니다. MBC ‘이진우의 손에 잡히는 경제’를 진행합니다

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