[12.23.월] 이제는 정말 꽉 막힌 부동산 대출

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정부가 부동산 담보 대출 요건을 꽉 조인 후에 그나마 대안으로 남아있던 P2P 대출 조차 막히게 됐습니다. 빌린 돈으로 비싼 집 사기는 사실상 힘들어 졌는데, 그러면 시장은 어떻게 될지, 정말 집값은 내려갈지 살펴봤습니다. SUV 열풍이 계속 이어지고 있습니다. 12월23일 ‘리멤버 나우’ 입니다.

이진우의 익스플레인 나우

이제는 정말 꽉 막힌 부동산 대출

P2P 대출을 취급하는 업체들이 주택담보대출은 P2P 대출에서도 취급하지 않겠다고 ‘자율결의’를 했습니다. 이 소식이 갖는 의미는 최근 정부가 꺼내든 대출규제 정책과 긴밀하게 연결되어 있습니다.

이 소식이 중요한 이유

P2P 대출은 개인간에 서로 돈을 빌려주는 일종의 집단 대부업입니다. 주택담보대출도 당연히 가능합니다. 집을 담보로 잡고 개인간에 서로 돈을 빌려주는 거지요.

물론 집을 살 때 P2P 대출을 받아서 집을 사는 경우는 드뭅니다. (이자가 은행보다 비싸니까요) 그러나 은행이 취급하지 않는 대출, 예를 들어 10억원 짜리 집을 담보로 이미 7억원을 빌렸는데 1억원의 자금이 더 필요할 경우에는 은행은 이럴 때 더이상 돈을 빌려주지 않으므로(LTV 40% 규제) P2P 대출로 조달하는 경우가 많았습니다. 그런데 그런 대출을 앞으로 취급하지 않겠다는 겁니다. 물론 자율규제여서 모든 P2P 업체들이 이를 따를지는 아직 미지수입니다.

– P2P 업체들은 왜 그런 결정을 내렸어요?

P2P 대출이라는 게 개인이 개인에게 돈을 빌려주는 구조이고 그걸 중개해주는 업체들도 아직 금융당국이 규제할 근거가 없는 사기업일 뿐입니다. (그래서 정부가 P2P 주택담보대출을 금지할 방법은 없습니다) 하지만 이미 국회를 통과하고 시행을 앞두고 있는  P2P법이 시행되면 당국의 간섭과 통제를 받을 수 밖에 없는 업체들 이어서 정부의 눈치를 보지 않을 수 없는 구조 입니다.

주택담보대출을 하지 않겠다는 자율규제는 그런 배경에서 나온 것으로 보입니다. 정부가 ’15억원 이상 아파트 구입시 대출금지’ 등의 대출규제안을 발표했습니다만, ‘P2P 대출로 구입하면 된다’는 식의 우회로가 제기되기도 했습니다. 정부 입장에서는 이를 막을 필요를 강하게 느껴왔을 겁니다.

실제로 P2P 대출은 이자율이 높아서 그걸 동원해서 집을 구매하기는 어렵지만,  정부의 대출규제가 작동하지 않는 영역이 존재한다는 것 자체로 대책의 권위를 훼손할 수 있기 때문 입니다.

– 말씀하신데로 P2P 이자 꽤 비싸서, 그걸로 집 살 걱정은 할 필요 없는 것 아닌가요?

P2P 대출은 여윳돈을 빌려주려는 사람 여럿이 돈을 모아서 어떤 사람이 집을 살 때 돈을 빌려주고 이자를 받는 구조입니다. P2P 대출업체의 명의로 근저당을 설정하므로 돈을 갚지 못하면 그 아파트를 경매로 넘겨서 처분하면 됩니다. 담보여력이 충분하니 상당히 안전한 대출입니다.

지금까지는 주택을 담보로 대출을 받을 때 은행이나 제2금융권에서 돈을 빌리면 되므로 굳이 P2P 대출을 사용하지 않았고, 그럼에도 P2P 대출을 신청하는 경우는 제2금융권에서도 돈을 빌리기 어려운 경우였습니다. (그건 자칫하면 돈을 빌려준 쪽에서 돈을 떼일 수도 있는 상황이어서 이자가 비쌌습니다)

그러나 모든 금융권에서 15억원 이상 대출을 금지하게 되면 수요자는 P2P 대출로 눈길을 돌릴 것이고 그 경우 대출을 해주는 입장에서는 매우 안전한 대출(예를 들면 16억원짜리 아파트를 살건데 10억원만 빌려달라는 등의)이 되므로  시중의 여유자금이 이쪽으로 몰려서 주택구입용 P2P 대출 이자도 꽤 떨어질 수도 있습니다 .

– P2P 대출마저 막히면, 다른 방법은 없나요?

P2P 업체들마저 주택담보대출을 취급하지 않는다는 소식은 정부의 대출규제가 보다 엄격하고 빈틈없이 적용될 것이라는 점에서 긍정적입니다.

부정적인 부분도 물론 존재합니다. 이건 P2P 방식의 주택담보 대출을 막은 것에 따른 부정적인 영향이 아니라 정부의 전반적인 대출규제 정책이 가져오는 악영향일텐데요.

이제 금융기관으로부터의 대출이 모두 차단되었으니  남의 돈으로 집을 살 수 있는 유일한 방법은 부모나 친인척 또는 그들이 경영하는 법인으로부터 빌리는 겁니다 . (물론 이자를 서로 주고받고 이자소득세도 따로 냅니다) 즉 ‘부자’들이 서로 돈을 빌려줄 수 있는 길만 남았다는 겁니다.

– 그게 뭐가 문제죠?

정부가 그 루트마저 차단할 방법은 없으니 이제  고가 주택은 ‘그들만의 리그’가 된 셈 입니다. (이런 부분까지 막으려면 아마 주택거래허가제를 도입하고 자금출처를 심사할 때 본인 스스로 모은 돈으로만 구매가 가능하게 규제해야 할 겁니다)

정부의 이런 대출규제가 주택 가격 하락안정으로 이어진다면 정부가 대출을 막은 보람이 있겠지만 고가 주택의 가격이 앞으로도 계속 올라간다면 대출규제로 서민들의 자산형성 기회를 막고 이른바 금수저 계층에만 저렴한 매수 기회를 줬다는 비난을 피하기 어렵게 됩니다.

– 정부의 정책이 잘못됐다는 건가요?

 경제분야의 정책들은 늘 이렇게 양날의 검으로 작용한다는 점을 기억할 필요는 있습니다 .(무조건 좋은 정책은 없다는 뜻입니다) 특히 대출은 나쁘게 보면 자산 가격을 뛰어오르게 하는 요인이기도 하지만 긍정적인 측면에서 보면 서민들이 자산을 형성하는 유일한 기반이기도 해서 대출규제의 긍정적인 영향과 부정적 효과는 늘 동시에 상존합니다.

정부가 모든 아파트가 아닌 15억원 이상 아파트로만 대출규제의 범위를 제한한 것도 그런 배경입니다.

그러나 이런 대출규제를 영원히 유지할 수 없다면 언젠가 15억원 이상 아파트의 대출규제가 풀리는 때가 오고 그때는 15억원 이상 아파트를 구입하려는 수요가 대출 해제와 함께 용수철처럼 폭발할수도 있습니다.

그러나 현실적으로는 그런 용수철처럼 튀어오르는 일은 벌어지지 않을 가능성이 큽니다. 미래의 어느 시점에, 경기가 지금보다 더 어려운 시기가 와서 고가 아파트 가격도 계속 내리는 불경기가 닥칠 때 그 때 조용히 대출 규제를 해제하게 될 겁니다. 그러면 그 15억원 대출 규제를 풀더라도 당장 아파트값이 급등하진 않겠죠.

다만 그런 규제를 푼 뒤 1~2년쯤 후에 경기가 좀 회복되어 15억 이상 아파트값이 다시 오르면 그 대출 규제를 해제한 결정을 여론은 ‘빚내서 집사라는 정책’이었라고 또 비난할지도 모르겠습니다.

정리하자면
사실 집값을 오르거나 내리게 하는 요인은 경기의 부침, 소득의 변화입니다.

정책의 영향은 오를 때나 내릴 때나 그 영향이 크지 않습니다.  5년쯤 전만해도 집값이 계속 내리기만 해서 하우스 푸어 문제가 고민거리였고, 정부가 그걸 막으려고 해도 백약이 무효였던 때가 있었으니까요. 만약 정책 그 자체가 집값을 내리게 하고 또 올릴 수도 있다면 주택 가격 문제로 고민하는 나라들이 왜 여전히 있을까요.

다만 정책이 그 오르내림의 정도를 가속화하는 역할을 합니다. 그리고 자산가격의 변화에 우리는 늘 무기력하기 때문에 그나마 수시로 바꿀 수 있는게 정부 정책입니다. 그래서 그나마 만만해보이는 정부 정책이 늘 여론의 도마위에 오를 뿐입니다.

정부의 경제 정책은 근본적인 해결책이 되기 힘듭니다. 너무 큰 기대도, 너무 큰 실망도 할 필요 없다는 얘기입니다.

데일리 브리프

내년에도 미국 경제는 괜찮다고?

내년 미국의 경기는 올해와 비슷한 2%대의 경제성장률을 이어갈 것이라는 한국은행의 전망이 나왔습니다.

이 주제가 중요한 이유는 내년의 주식 부동산 등 자산 가격이 하락 충격을 받을지 아니면 계속 올해의 흐름을 이어갈지가 미국의 경기 변동에 달려있기 때문입니다. (내년 주가 하락을 점치는 전문가들의 하락 예측의 근거는 미국이 너무 오랫동안 경제가 좋았다는 겁니다)

문제는 미국의 경기가 올해와 비슷한 성장을 이어갈 것이라는 전제는 주가의 급격한 하락이 없을 것이란 전제에 따른 것이라는 점입니다. 주가의 급격한 하락은 사람들의 마음속에 자라고 있는 불안감이 일시적으로 폭발할 것이냐 아니냐에 달린 것입니다. 그래서 한국은행의 이런 전망이 사실 별 의미는 없습니다.

(이 보고서 역시 한국은행의 전망이라기 보다는 해외 주요 국제기구들의 전망을 한국은행이 요약한 것입니다)

세계 경기의 부침이 미국과 중국 두 나라 정상들의 정치적 판단 변화에 따라 영향을 받는 상황에서는 내년의 경기 흐름을 예상하는 게 별 의미가 없긴 합니다.  그러나 그런 변수들을 제외한 나머지 요인들에 대한 사람들의 생각을 점검하는 정도로 이런 전망을 바라보시는 게 좋을 것 같습니다 .

SUV가 계속 대세일 가능성이 높은 이유

최근 10년간 자동차 업계의 가장 큰 뉴스로 ‘SUV의 급부상’을 꼽는 분들이 많을 겁니다. 5년쯤 전부터 참 이상하게도 사람들이 갑자기 세단형 자동차를 멀리하고 SUV를 선호하기 시작했습니다.

그 이유를 레저의 확산, 디젤차 선호 등 많은 측면에서 분석하고 있긴 하지만 왜 갑자기 하필 그 시기에 갑작스런 변화가 생겼는지는 아직도 미스테리입니다. 중국은 길이 험한 중서부에서 SUV를 선호할 이유가 뚜렷했지만, 길이 좋은 미국에서도 유사한 변화가 있었습니다.

현대차를 포함한 수많은 자동차 브랜드들이 이런 흐름을 놓쳐서 고생을 했습니다. 반면 적절한 시점에 SUV 신모델을 내놓은 업체들은 SUV 호황의 수혜를 입었습니다. 소비자들의 취향 변화는 갑자기 오며 거기에 대응하는 게 참 어려운 거라는 걸 보여준 좋은 사례입니다.

이런 변화가 과연 계속될 것인지 아니면 다시 세단형 선호로 돌아설 것인지에 대해서는 의견이 엇갈립니다만 SUV 시대가 계속 이어질 것이라는 예상이 지배적입니다. 소비자들의 심리야 어떻게 될지 모르지만  이미 많은 자동차 브랜드들이 소비자들의 선호가 높은 SUV를 더 많이 팔기 위해 다양한 SUV 모델들을 내놓고 있기 때문 입니다.

요즘 넥타이와 함께 정장을 입는 경우가 많이 줄어들고 있는 것도 비슷한 케이스 입니다. 다만 다른 점은  옷은 사람들이 다시 정장을 선호하기 시작하면 멋진 정장류를 다시 출시할 수 있지만 자동차는 멋진 세단을 시장에 새로 내놓으려면 5년 가량의 개발기간이 필요합니다. 사람들의 선호도가 좀 달라져도 제조사의 대응이 쉽지 않다는 의미입니다.

데일리 체크

주 3일 근무, 3년 이상 휴직 허용. 우리가 볼 때 꿈 같은 근무환경이 현실화 되고 있는 나라가 있습니다. 일본 입니다. 지속적인 인구 감소 과정에서 경제가 살아나자 일할 사람이 없는 현실이 되면서, 인재를 잡기 위해 기업에서 다양한 대책을 내놓고 있는 것입니다. 도입 과정에서 부작용도 있지만, 성공사례도 하나둘 나타나고 있다고 합니다.

이마트에서 올해 와인이 국산맥주나 수입맥주, 소주보다 많이 팔렸습니다. 이마트가 산지와 손잡고 대량 구매해 산지보다, 맥주보다 싼 와인을 판매하고 있기 때문입니다. 와인은 온라인 구매가 힘들기 때문에 오프라인 판매에서 여전히 강점이 있습니다.

경제 평론가입니다. MBC ‘이진우의 손에 잡히는 경제’를 진행합니다

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