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15억원이 넘는 주택을 담보로는 대출을 받지 못하게 하는 등 강력한 부동산 대책을 정부가 내놨습니다. 정확히 어떤 정책이고, 앞으로 어떤 영향을 미칠지 알아봤습니다. 박원순 서울시장이 지자체에게 임대료 상승을 규제할 권한을 달라는 뜻을 밝혔습니다. 12월 17일 ‘리멤버 나우’입니다.

채상욱의 부동산 나우

초강력 부동산 대책 나왔다

정부가 어제 ‘주택시장 안정화 방안’을 발표했습니다. 부동산 시장을 순식간에 냉각시킬 수도 있을 만큼 강력한 대책입니다. 2005년의 8.31 대책을 다시 보는 것 같은 느낌을 줍니다.

– 왜 이런 강력한 대책이 나왔죠?

올해 상반기 부동산 시장은 안정적이었는데요. 하반기부터 집값이 다시 상승하기 시작했습니다. 특히 10월부터는 거래량도 작년의 81% 수준인 1만4000건까지 회복했습니다. 거래량은 시장이 얼마나 활성화돼있는지를 보여주는데요. 3월과 4월에는 거래량이 1년 전에 비해 70~80% 감소했을 정도로 침체되었던 것을 비교해보면 하반기엔 시장이 살아났다는 걸 아실 겁니다.

정부는 실수요자를 위한 주택은 공급이 부족하지 않다고 합니다. 입주예정 아파트 등도 많고 주택공급 선행지표인 서울시 인허가 물량도 5년 평균과 유사하기 때문입니다. 시장의 불안심리가 자극된 점이 크다고 정부는 분석하고 있습니다.

공급이 안정적이라면 수요가 더 높아서 가격이 상승한다고 봐야 할 텐데요.  정부는 서울의 전세가율이 62%로 높고, 전세자금대출을 통한 자금 조달이 수월해서 갭투자가 쉬운 게 시장이 불안한 원인이라고 파악하고 있습니다.  아울러 증여나 법인설립 등을 통해서 법의 규제를 회피할 수도 있다고 판단한 것이죠.

– 그럼 어떤 대책이 담겼나요?

먼저 담보대출규제를 강화했습니다. 특히 투기지역과 투기과열지구에선 가계, 개인사업자, 법인 등 어떤 차주라도  15억원이 넘는 아파트를 담보로는 대출을 받지 못하게 했습니다.  모든 대출주체가 대상이기 때문에 규제를 회피할 방법은 없고, 오로지 생활안정자금 대출 정도만 받을 수 있습니다. 9억원 이하 아파트에 대해선 담보대출비율을 40%, 9억원부터 15억원 사이의 아파트에 대해선 20%로 규제를 강화했습니다. 지금까지는 주택 가격에 상관 없이 모두 40%까지 대출할 수 있게 해왔습니다.

두번째는 전세대출을 강화하는 겁니다. 현재 9억원을 넘기는 주택을 보유한 경우에는 전세대출을 받기 어렵게 제도가 설계돼있습니다. 하지만 사적보증(서울보증)을 통한 대출은 받을 수 있어서, 반쪽짜리 규제라는 말이 많았는데요. 이번에 서울보증을 통해서도 대출을 받지 못하도록 규제했습니다.

그리고 전세대출의 만기 시, 다주택자는 전세대출 만기를 연장하지 못하도록 제한했는데요. 앞으로는 전세대출을 받은 후에  시가 9억원을 초과하는 주택을 매입했거나, 혹은 2주택 이상을 보유한 경우라면 만기 때 전세대출이 회수됩니다. 

가령, 본인은 서울 마포구에서 전세를 살고 있고, 보유 주택은 서대문구에 있는 경우를 생각할 수 있겠죠. 이 경우, 본인 전세대출 만기 시 연장이 안 되고 회수가 된다는 것입니다. 그러니 전세대출이 없는 것과 마찬가지죠.

세번째로는 종부세의 세율을 높였고, 심지어 1주택자의 종부세 부담도 소폭 높였습니다. 다만, 고령 1주택자의 경우엔 종부세 세액공제율을 높여서 세금 부담을 낮춰줬습니다. 다주택자의 경우에는 세금 상한선이 200%에서 300%로 높아져서 상당한 부담이 되도록 조정했습니다.

또 1주택자의 양도소득세 혜택 적용 기준을 강화하고, 양도세 중과 시 분양권도 포함되도록 바꿨으며, 2년 미만 보유 주택의 양도소득세율을 인상했습니다. 큰 변화는 아니고요.

– 사람들이 집을 팔도록 유인할 수단도 있나요? 그래야 공급이 늘어 집값이 안정화 될텐데요

10년 이상 장기보유할 경우에는 내년 6월까지는 조정대상지역이어도 장기보유특별공제를 적용하고 양도세를 중과하지 않을 예정입니다. 예를 들어 10년 전에 10억원에 산 아파트가 지금 20억원이라고 하면, 그 아파트를 내년 상반기까지 팔면 내년 하반기 이후에 파는 것과 비교할 때 양도세가 약 3억5000만원 줄어드는 효과가 있습니다.  세금 부담을 느낀 다주택자가 매물을 내놓을 만한 환경을 만든다는 것이죠. 

– 부동산 시장 분위기는 어떤가요? 앞으로는 어떻게 될까요?

부동산 시장은 일견 충격에 휩싸인 모습인데요. 사실 전세대출을 유동화하고 이를 레버리지 삼아 갭투자를 하던 행위는 제한을 받을 만한 행위였습니다. 그 규모가 너무 커져 시장불안까지 이어지니까 이렇게 강력한 대책이 나온 것으로 판단됩니다.

아마 시장은 당분간 조정을 받거나 작년 말처럼 하락할 수도 있을 것으로 보입니다. 이번 대책으로 투자수요가 상당부분 줄어들 것으로 사료되기 때문입니다.

데일리 브리프

전월세 가격을 못 올리게 하면 벌어질 일

박원순 서울시장이 전월세 상한제 같은 임대료 관련 규제를 지자체가 할 수 있도록 규제권한을 달라는 뜻을 밝혔습니다. 부동산 가격 상승에 따른 초과이익을 철저하게 환수하고 전월세 가격 동결 같은 정책을 도입하면 부동산 가격 상승이 멈출 것이라는 게 박 시장의 의견입니다.

부동산 거래로 인한 초과이익을 환수하면(예를 들면 양도소득세율을 100%로 하면 차익을 모두 국가가 환수하게 됩니다) 부동산으로 돈을 버는 사람이 줄어들고 매수자들도 감소하겠지만, 그 효익보다  때로는 더 큰 부작용이 생깁니다. 

1주택자에게도 그런 규제를 하면 살던 집을 팔고 다른 비슷한 집으로 이사를 가는 게 불가능해지므로(집값 오른 차액을 정부가 회수하면 비슷하게 오른 다른 집을 살 돈이 부족합니다) 다들 이사를 못 갑니다. 사람들의 주거환경이 계속 열악해집니다. 그래서 1가구 1주택자의 양도차익에 대해서는 다른 나라에서도 대부분 비과세를 하는 겁니다.

양도소득의 전액 환수 또는 시중 이자율을 초과하는 투자수익의 환수를 다주택자들에게만 적용해도 문제는 생깁니다. 그러면 본인이 거주할 주택 이외에는 아무도 추가로 주택을 구입하지 않게 되는데 그러면 집을 살 여력이 있는 사람만 집에 거주할 수 있게 됩니다(아니면 아주 비싼 월세를 살아야 합니다). 심각한 문제입니다.

주거환경이 좋아서 집값이 비싼 지역에도 자가 소유자만 거주할 수 있게 되니 돈이 부족한 사람은  교육이나 직장 등을 위해 좋은 주거지로 이동해서 잠깐이라도 세입자로 사는 게 불가능합니다. 

그럼에도 불구하고 주택을 구입해서 임대를 하는 사람들(다주택자들)이 생기는 경우는 시중 이자율보다 월세 수익률이 매우 높아서 그렇게 추가로 받은 월세를 모아서 10년에 한번씩 대대적인 수리를 하고 30년에 한번씩 재건축을 하더라도 수중에 돈이 남는 경우입니다. (재건축을 해도 차익은 모두 회수되니 그래도 재건축을 하려면 재건축 건축비도 따로 모아놔야 합니다)

그러면 전세는 사라지고(전세는 아무런 이익이 남지 않으니까요) 월세만 남게 됩니다. 10억원짜리 집을 예로 들면, 월세는 10억원의 은행이자인 1500만원에 거기에 10년에 한번씩 올수리를 하기 위해 500만원 정도를 따로 모아둬야 하니 최소한 1550만원은 되어야 하고, 30년에 한번씩 재건축을 해야 하는데 그 비용 3억원도 30년에 걸쳐 모아야 하니 연간 1000만원은 추가로 필요합니다.

연간 2500만원을 월세로 받아야 그런 다주택이 의미가 있는데 사업은 추가 이익이 필요하니 아마 연간 월세가 3000만원 정도는 되어야 할 겁니다. 그러나 지금은 10억원짜리 집을 전세 6억원이면 살 수 있고 6억원의 대출이자율은 1800만원 정도입니다.

 다주택자들의 추가 수익을 차단하면 세입자들이 대략 연간 1200만원을 더 부담하게 된다는 계산이 나옵니다.  그래서 집값 폭등으로 고생하는 많은 나라들이 ‘철저한 초과이익 환수’ 를 제도화하는 걸 머뭇거리는 것입니다. 이런 문제를 모두 해결하려면 정부의 재정으로 충분한 임대주택을 지어야 합니다만 이미 토지의 사유화가 진행된 상황에서는 강남에 집을 지으려면 정부가 지어도 한 채당 20억원이 듭니다. 결국 우리는 주택투자자들을 투자수익으로 유혹해서 그들에게 그들의 돈으로 임대주택을 짓도록 하고 그 과정에서 정부 재정을 아끼고 있는 겁니다. 물론 그 대가는 집값 상승과 부동산 자산에 따른 격차입니다.

물론 부동산 가격의 급등은 많은 부작용을 낳으므로 단기적으로 필요할 때는 이런 정책을 도입하는 것도 가능하겠습니다만, 문제는 이미 많은 사람들이 그런 정책의 장기적 부작용을 파악하고 있습니다.  오래가지 못할 정책이며 그게 오히려 공급 부족, 새집 부족을 낳게 한다는 걸 알게 되면 정책은 단기적으로도 작동하지 않습니다.  부동산 정책은 그래서 어렵습니다.

데일리 체크

토스가 KEB하나은행, SC제일은행 등과 손잡고 설립한 토스 뱅크가 제3인터넷은행에 선정됐습니다. 1600만 가입자를 보유한 토스는 전통 금융에서 소외당했던 중신용 개인∙소상공인 고객에 집중하겠다는 목표를 밝혔습니다.

2028년이면 우리나라 모든 지자체에서 1인가구가 주된 가구 유형으로 떠오를 전망입니다. 현재 서울, 부산, 광주, 대전, 경남 등에선 이미 1인가구가 모든 가구 유형 중에서 가장 주된 가구 유형으로 꼽힙니다. 다만 고령화가 빠르게 진행돼 1인 가구 중 60세 이상인 가구의 비중은 현재 32%에서 2047년 56.8%로 높아질 걸로 보입니다.

안정적인 배당금을 지급해 폭등하던 리츠가 크게 하락하고 있습니다. 상장 리츠들은 연 5~6%대 배당수익률을 보장했지만, 주가가 급등하면서 배당수익률이 1~2%대로 떨어지기도 했습니다. 기초자산의 가격이 오를 걸로 보고 주가가 크게 올랐지만, 기대감이 꺼지면서 주가도 떨어졌다는 매일경제의 분석입니다.

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