[10.25.금] 분양가상한제 이후 집값은?

‘리멤버 나우’는 국내 최고의 경제 전문가들이 매일 아침 최신 경제 이슈를 설명해드리는 콘텐츠 레터입니다. (리멤버 나우의 저작권은 리멤버에 있습니다. 무단 전재와 배포를 금합니다.)

분양가상한제 시행을 앞두고 시장의 반응이 엇갈립니다. 한쪽에선 주택 공급을 줄여 집값을  오히려 올릴 거라고 예측하고, 반대편에선 그렇지 않다고 합니다. 과거 사례에 비춰봤을 때 시장에 어떤 영향을 끼칠지 돌아봤습니다. 10월 25일 ‘리멤버 나우’입니다.

채상욱의 부동산 나우

분양가상한제 이후 집값은?

최근 부동산 시장에서 초미의 관심사가 되는 것이 바로 ‘분양가상한제’가 아닐까 합니다. 분양가상한제는 재건축/재개발 사업의 분양가격을 통제해 해당 주택의 투자매력을 낮추는 동시에, 일반분양되는 아파트의 가격이 종전보다 낮게 설정되어서 인기가 높아질 수밖에 없게 하는 제도입니다. 전문가들의 의견도 오히려 주택가격을 급등시킬 것이라는 쪽과 그렇지 않을 것이라는 쪽으로 엇갈리고 있습니다. 이처럼 복잡다변한 주제인 분양가상한제가 우여곡절을 거쳐 드디어 국무회의를 통과했기 때문에, 현 시점에서 이 제도의 의미나 앞으로의 방향을 지켜볼 필요가 있습니다.

– 분양가상한제가 어떤 제도인지 설명해주세요.

분양가상한제의 ‘상한선’은 <토지비 + 가산비 + 건축비>의 형태로 산정됩니다. 일종의 ‘원가방식’입니다. 따라서 원가가 평당 5000만원이 넘는 고급주택이라면 평당 5000만원 분양도 할 수 있는 제도입니다. 분양원가제라고 생각하면 이해가 쉽습니다.

하나금융투자의 건설/부동산 애널리스트입니다. 과학으로 시장을 바라봅니다.

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데일리 브리프

경제성장률이 1%대로 떨어지면 뭐가 나쁠까

우리나라의 지난 3분기 경제성장률이 전 분기 대비 0.4% 성장에 그쳤습니다. 이렇게 되면 우리나라의 1년치 경제성장률이 2%가 채 안 될 가능성이 높습니다. 경제성장률이 2.0%가 나오건 1.9%가 나오건 실질에서의 큰 차이는 없습니다. 그러나  사람들의 마음 속에 우리나라의 경제성장률이 <1%대>라고 각인되는 것과 <2% 정도>라고 인식되는 것의 차이는 매우 큽니다. 

1%대의 경제성장을 하는 나라에서 소비와 투자의사를 결정하는 것과 2%대 성장률이 나오는 나라에서의 의사결정은 다릅니다. 1%대라는 숫자가 국민들에게 전달되면 소비와 투자가 더 위축됩니다. 통계 그 자체는 큰 의미가 없을 수도 있지만 그 통계 숫자가 사람들의 마음에 어떻게 자리잡느냐는 적지 않은 영향을 줍니다. 4분기에 경제성장률을 더 높여서 2%대 성장률을 통계 숫자로나마 만들어내는 게 가볍지 않은 숙제가 되는 이유는 거기에 있습니다.

과천 전셋값은 왜 2억이나 올랐을까

과천 전셋값이 계속 오르고 있습니다. 이유가 재미있습니다.  과천에 거주하면 과천에서 새로 분양하는 아파트를 보다 쉽게 분양받을 수 있기 때문입니다. 

대학들이 신입생을 뽑을 때 그 대학교가 있는 동네 주민들 자녀를 대상으로 정원의 일정비율을 우선 선발한다면 좋은 대학교가 있는 동네의 전월세 가격은 하늘을 찌르겠죠. 그 동네에 사는 몇 안 되는 수험생들과만 경쟁하면 쉽게 입학할 수 있으니까요. 과천의 전셋값이 오르는 이유도 그와 똑같습니다.

서울에서 아파트 분양을 할 때는 서울에서 1년 이상 거주한 분들 중에서 일정비율(30%~50%)을 우선 뽑고 나머지를 거기서 떨어진 분들과 서울에서 1년 미만 사신 분, 서울에서 안 사셨던 분들을 한 그룹으로 묶어서 거기에서 뽑습니다. 과천에서 분양하는 아파트는 과천 1년 이상 거주자에게 같은 혜택을 주는데요.

서울에서 1년 이상 거주한 분들이야 수백만명이 넘으니 그 자격이 있다고 당첨 확률이 크게 높아지지는 않지만  과천처럼 좁은 곳은 1년 이상 거주한 무주택 세입자가 많지 않아서 1년 거주 조건을 갖추면 당첨 확률이 매우 높아집니다. 

이런 제도는 <외지인>들의 투기를 막기 위해 투기과열지구로 지정된 곳에서는 의무적으로 시행되고 있는데요. 과연 효과가 있는 제도인지 특히 분양가를 억눌러서 시세보다 싸게 분양하는 상황에서도 유지해야 할 제도인지는 고민해볼 필요가 있어보입니다.

분양가가 자율적으로 결정되는 경우라면 이 제도가 외지인들의 당첨 가능성을 줄여서 경쟁률 자체를 좀 떨어뜨리는 효과(그 효과로 인해 건설회사는 미분양을 우려해서 분양가를 다소 보수적으로 낮게 책정하도록 하는 효과)가 있을 겁니다.

다만 분양가 자체가 시세에 비해 너무 낮아서 모두가 로또라고 생각하고, 그럼에도 분양가는 일정 수준 이상 높아지지 않는 규제가 작동하는 상황이라면 오히려 <외지인>이 아닌 <내부인> 투기를 조장하는 효과가 있을 겁니다. 과천의 전셋값이 계속 오르는 이유는 그런 <내부인 되기> 경쟁 때문입니다.

데일리 체크

최근 미·중 무역분쟁이 완화되면서 위험자산 선호 심리가 살아났습니다. ‘안전자산 삼총사’로 불리던 금·달러·채권형 펀드는 가격이 떨어지고 있습니다. 금값은 g당 6만2580원에서 5만6250원으로, 달러는 1222원에서 1170원대로, 뚝 떨어졌습니다. 3년 만기 국고채 금리는 1.093%에서 1.3~4%대로 올랐습니다(채권 가격은 하락).

한국경제가 국내 기관투자들을 상대로 조사한 결과 열 곳 중 일곱 곳은 내년 대체투자(주식∙채권 대신 부동산∙원자재 등에 투자하는 행위)를 올해보다 늘릴 계획이라고 답했습니다. 대체자산 중에선 해외 부동산·인프라 투자를 특히 적극적으로 확대할 방침이라는 응답이 많았습니다. 올해보다 20%가량 많은 수치다. 국내 자본을 해외 자산에 투자해 배당 등 소득을 올리는 ‘자본 수출’은 더 늘어날 전망입니다.

올해 땅값이 가장 많이 오른 곳은 시·도 가운데에선 세종시, 시·군·구 중에서는 경기도 용인시 처인구였습니다. 용인시 처인구는 SK하이닉스 반도체 클러스터 지정 등의 영향으로 오른 것으로 분석됩니다. 올해 들어 지난 3분기까지 전국 땅값은 평균 2.88% 상승했습니다. 작년 같은 기간과 비교하면 0.45%포인트 낮은 수준입니다.

경제 평론가입니다. MBC ‘이진우의 손에 잡히는 경제’를 진행합니다

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