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청약 대박의 시대가 열렸습니다. 이달부터 적용되기로 했던 분양가상한제 때문인데요. 이 제도가 내년 4월까지 유예되면서 그 사이에 싼값에라도 분양하려는 아파트들이 속출할 가능성이 큽니다. 10월 18일 ‘리멤버 나우’입니다.
채상욱의 부동산 나우
청약 대박의 시대가 온다
부동산 거래가 9월 들어 급감하고 있습니다. 서울부동산정보광장에 따르면 9월 서울시 주택 매매거래량은 2424건으로 8월의 6059건, 7월의 8818건 대비 큰 폭으로 감소했습니다. 이는 올 1월~3월처럼 거래량이 급감했던 시기(1454~2276호의 월간 거래)와 유사한 수준까지 내려간 것입니다.
– 거래량이 7~8월에는 급증했다가 9월에는 갑자기 줄었네요?
10월 중순이 된 요즘에도 거래량 둔화가 지표로 잡히고 있어 당분간 기존주택 매매는 감소세가 유지될 것으로 보입니다. 업계에서는 9월부터 시작된 매매거래량 급감의 가장 큰 이유를 높아진 가격 때문이라고 꼽는 듯합니다. 주택가격이 큰 폭으로 상승했기에 매수세가 꺾였다는 것이죠. 하지만 이것만으로는 이해되지 않는 부분이 있습니다. 주택가격은 8월과 9월 모두 올랐는데, 9월에 거래량이 갑자기 줄었기 때문이죠. 진짜 이유는 ‘청약 대박의 기회’가 찾아왔기 때문 으로 보는 게 맞습니다.
– 청약 대박이요?
이유를 설명드리겠습니다. 정부는 올 7월과 8월부터 분양가상한제의 적용을 예고했습니다. 분양가상한제는 분양가격을 원가 수준(재건축∙재개발 기준으로는 조합원 분양가격 수준까지 낮게 분양)으로 낮추는 것을 의미합니다. 따라서 이 제도가 시행된 이후 분양을 한다면 시세보다 압도적으로 싼 가격에 신규주택을 취득할 수 있게 됩니다. 분양가상한제를 적용한 지역은 아직 없지만, 주택도시보증공사는 올해 6월부터 비싼 가격에 분양하는 아파트에는 보증을 해주지 않고 있죠. 이 역시 분양가격을 규제하는 제도입니다.
이 두 제도가 분양시장에 등장하면서 올 하반기의 청약은 당첨과 함께 대박을 선사할 것이라는 기대감을 불러일으켰죠. 같은 맥락에서 지난 7~ 8월엔 분양가상한제를 하게 되면 분양을 할 수 없어, 기존 주택이 수혜를 입을 것이라는 분석들이 많았습니다. 이런 수요가 기존 주택 거래량 확대로 연결이 되었고요.
– 그럼 하반기에 청약할 기회가 오면 바로 하면 되는 건가요?
정부의 스탠스가 조금 변했습니다. 9월에는 여러 경로로 시장에 ‘분양가상한제 유예 가능성’을 전달하며 청약 기대감을 다시 키우기 시작합니다. 그러다 이달 1일에는 2020년 4월까지 입주자모집공고를 하는 아파트에는 분양가상한제를 적용하지 않겠다고 발표했습니다.
분양가상한제를 피하려면 내년 4월 전에 분양해야 하는 만큼, 조합들이 속도를 높여 분양시장에 나설 가능성은 높아졌습니다. 아울러 속도를 높이기 위해서
– 어찌됐든 앞으로는 기존 주택보다는 청약 쪽에 베팅하는 게 낫겠네요?
종합하면, 청약 대박의 기회가 생기면서 기존주택을 매수하려는 심리가 크게 위축되기 시작한 건데요. 제 주변에도 7~8월에 서울 강북권 신축 아파트를 매수했다가, 최근 분양되는 강남권 아파트 가격이 그보다 낮다는 것을 알고 좌절한 케이스가 있습니다. 강북 신축 아파트 시세가 강남 신축 분양가격과 동등한 수준이고, 이런 현상은 서울 외 지역에서도 벌어지고 있습니다. 덕분에 청약은 상대적으로 더 경쟁력을 갖게 되었습니다. 아울러 GTX와 신안산선, 신분당선을 포함한 수도권 광역철도 등도 여기에 한몫하고 있습니다.
청약 대박을 기원하며 분양시장은 활성화되고, 기존 주택 매매거래는 위축되는 이런 기조는 최소한 6개월은 이어질 것이라고 판단됩니다. 이 기간 중에 주택을 매매하라면 불편할 수 있다는 말인데요. 참고하시면 좋겠습니다.
– 청약 잘 받으려면 어떻게 해야 되죠?
현 청약제도는 8.2 대책 이후부터는 완전히 무주택가구 중심으로 재편되었습니다. 전용 85m² 이하의 주택은 100% 가점제로 운영되고 있으며, 85m² 초과 주택도 가점과 추첨 물량 비중이 50:50입니다. 이 중 추첨도 무주택 가구에 75% 우선배정을 하고 25%만 유주택가구 몫입니다. 아울러 예비당첨 역시 5배수로 뽑아놓기 때문에, 미계약분 등이 나온다 하더라도 무주택가구에 돌아간다고 보시면 될 것 같습니다. 공공택지는 이미 분양가상한제가 운영되고 있기도 하고요. 여러모로 무주택이면서 점수대가 높은 가구들은, 당분간 나올 분양시장에 관심을 두시면 정말 좋을 것 같습니다.
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데일리 브리프
민자 노선 망하면, 지자체가 보상?
지난 2017년 초 파산한 의정부 경전철 운영회사가 그동안 사업에 투입한 돈을 의정부시가 물어줘야 한다는 판결이 나왔습니다. 지자체장이 주민들의 지지를 얻기 위해 별 근거 없이 시작한 인프라 사업이 문제가 될 경우 그 부담을 수년~수십년 후 그 지자체에 거주하는 주민들이 감당하게 되는, 예상됐던 결과가 나타난 겁니다.
다만, 그렇다면 인구가 부족하고 입지 경쟁력이 떨어져서 인프라를 깔아도 그 원가가 회수되지 못하는 낙후지역에는 그 어떤 인프라도 만들지 못하고 계속 낙후되어야 한다는 말이냐는 반론에 답을 하기 어렵긴 합니다.
의정부 경전철은 민간 기업이 돈을 투자해 건설하고 운영하던 민자 교통 인프라인데 <BTO-MRG2>라는 방식으로 운영되고 있었습니다. 이 방식은 이용객 수가 <예측치>의 50%~80% 사이일 때는 의정부시가 적자를 보전해주는 조건입니다. 이용객 수가 예측치보다 50%에도 못미치면 그건 민간자본이 손실을 다 떠안아야 한다는 의미인데 이렇게 한 이유는 그렇게 해야 민간자본이 이용객 수 <예측치>를 부풀려서 웬만큼 승객이 꽤 있음에도 적자보전을 요구하는 걸 막을 수 있기 때문 입니다. 과거에는 50% 미달 시 적자보전 금지 조항이 없어서, 정부 예산을 지원 받아 철도나 도로를 무조건 건설하고 싶어하는 지자체와 <예측치>를 부풀릴수록 아무 위험 없이 무조건 적자지원을 받게 되는 민간자본의 이해관계가 일치해서 이용객 수 예측치를 비현실적으로 부풀리는 사례가 많았기 때문입니다.
그런데 의정부 경전철은 실제 운영을 시작한 결과 예측치에 비해 승객수가 30% 정도밖에 안 되면서 의정부경전철 운영회사는 의정부시로부터 적자보전을 받지 못하고 혼자 운영하다가 결국 파산했습니다. 문제는 당초 계약에서 파산을 할 경우를 포함해서 이 계약이 해지되면 그동안 민간자본이 투입한 돈을 돌려주기로 한 조항이 있었다 는 점입니다.
의정부시는 만약 그 돈(해지시 지급금)을 돌려주면, 파산할 경우 투입원금을 돌려받을 수 있는 민간자본은 파산을 무기로 지자체를 협박해서 요금인상 등 다양한 지원을 끌어낼 수 있어서 아무 리스크 없이 사업을 운영하게 된다며 거부했습니다. 하지만 재판부는 계약조항을 지키지 않으면 앞으로 민자사업에 뛰어드는 민간 자본은 없을 것이라면서 의정부 경전철 운영회사의 손을 들어줬습니다.
우리나라에는 의정부 경전철 말고도 신분당선이 이와 똑같은 구조의 계약에 따라 운영회사가 적자보전을 못 받으면서 운영을 계속 하고 있습니다. 신분당선 3단계(용산~강남)가 개통되면 승객이 늘어서 적자가 줄어들 수 있다는 희망에 기대고 있는 상황입니다.
수익화 단계 돌입한 쿠팡이츠
쿠팡이츠라는 배달서비스는 고객들에게 배달비를 받지 않고 최소주문금액 제한도 두지 않았습니다(9월부터 5000원이라는 최소주문금액 제한을 시작했습니다) 그래서 배달비를 따로 받는 다른 음식 배달앱을 떠나 쿠팡이츠로 넘어오는 고객들이 많이 몰렸습니다. 소비자에게서 배달비를 받지 않으면 음식점 주인에게 배달비를 받아야 하지만, 쿠팡이츠는 그조차도 조금만 받았습니다. 그래야 쿠팡이츠 주문 고객의 주문을 음식점 주인이 거부하지 않고 받기 시작하고 그래야 쿠팡이츠가 시장에 자리를 잡을 수 있으니까요. 당연히 적자가 커졌습니다.
배달업계에서는 1시간에 3개를 배달하는 게 쉽지 않은데 오토바이 배달기사의 시간당 급여가 최소 1만5000원 수준이므로 개당 5000원 이하의 배달비를 받으면 적자라는 게 정설입니다만, 쿠팡이츠는 1만원짜리 음식은 1000원, 2만원짜리 음식은 2000원만 받고 배달을 해줬습니다.
이제 쿠팡이츠가 그 배달료를 정상화하려는 시도를 시작하고 있습니다. 이용자에게도 1만2000원 이하의 음식에는 배달비 2000원을 받기 시작했습니다. 적자를 감수하고 마케팅 비용을 써서 시장에 침투한 후 가격을 정상화하는 건 전형적인 방식 이긴 합니다.
‘음식점 주인 입장에서는 기왕 가동 중인 주방을 활용해서 음식을 만들어 포장하기만 하면 나머지는 쿠팡 이츠가 알아서 배달해주니 식재료비 이상의 수익만 나오면 굳이 거부하거나 포기할 이유가 없을 것’이라는 게 쿠팡 이츠의 생각일 겁니다. 어떻게 될까요?
데일리 체크
넷플릭스가 3분기에 역대 최대 실적을 내 주가가 치솟았습니다. 3분기에 미국에선 52만명이, 그 외 지역에선 626만명이 새로 가입해 넷플릭스의 총 가입자는 1억5800만명으로 늘어났습니다. 당초 시장에선 디즈니와 애플이 경쟁 서비스를 출시하면서 넷플릭스의 실적이 악화할 것이라는 전망이 많았습니다.
1인 미디어 진행자에게 후원하는 ‘별풍선’이 탈세와 자금세탁 등에 악용되고 있는 것으로 드러났습니다. 방식은 ‘카드깡’, ‘상품권깡’과 유사합니다. 일반적으로 BJ(개인방송 진행자)는 시청자로부터 받은 별풍선을 현금으로 환전할 때 20~40%의 수수료를 플랫폼에 지급해야 하는데 별풍선 중고매입 업자들은 BJ와의 뒷거래를 통해 수수료 차익을 노리는 것으로 알려졌습니다.
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