실거주 않으면 내년부터 양도세 폭탄?

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집을 오래 보유하면 세금 혜택을 줬던 제도가 내년부터 바뀝니다. 그동안 1주택자는 이 혜택을  받을 수 있었지만, 이제 실제로 살던 집이 아니라면 그 혜택을 보기 어려워졌습니다. 은행 등 주요 금융사에서 판매된 사모펀드 상품이 환매를 중단하기로 했습니다. 10월 11일 ‘리멤버 나우’입니다.

채상욱의 부동산 나우

실거주 않으면 내년부터 양도세 폭탄?

양도세

2020년부터는 1주택자라도 2년 이상 그 집에 거주하지 않았으면 양도세 부담이 커집니다. 그래서 2년 동안 거주하지 않은 1주택자들은 앞으로 2년을 거주하지 않을 거라면 올해 안에 집을 팔아야 세금 부담을 덜 수 있습니다. 이 제도가 어떤 제도인지 알아보겠습니다.

– 어떤 변화가 생기는 건가요?

지금까지는 실제로 거주하지 않았더라도 10년 이상 보유한 1주택자에겐 9억원 초과분에 대한 양도세를 최대 80%까지 깎아줬습니다. 9억원을 넘기지 않는 주택의 경우엔 양도세를 아예 내지 않아도 됐고, 9억원이 넘는 집이라도 오랫동안 보유하면 큰 폭으로 공제를 받았던 겁니다. 그러나  내년 1월부터는 매도하는 주택에 ‘2년 이상 거주’를 하지 않았으면 일반 장기보유특별공제를 적용해 1년에 2%씩, 15년 이상 보유하면 최대 30%까지만 공제해줍니다.  2년 이상 거주하지 않은 사람은 내야 할 세금이 크게 늘었습니다.

여기 15년 전에 5억원에 산 주택을 내년에 15억원에 파는 두 사람을 예로 들어보겠습니다. 한 사람은 2년 이상 실거주한 사람이고, 다른 한 사람은 그렇지 않습니다. 두 사람이 낼 양도세는 각각 얼마일지 계산해보겠습니다.

계산법은 다소 복잡합니다. 9억원이 넘는 고가주택을 처분할 경우 매매차익 중 매각대금 대비 9억원이 차지하는 비율만큼은 비과세지만, 9억원 초과분은 양도소득세가 매겨지기 때문입니다. 계산식은 아래와 같습니다.

과세 대상 양도차익 = (매각대금 – 매수대금) × (매각대금 – 9억원) ÷ 매각대금
2년 이상 거주한 사람

현행 세법은 2년 이상 거주한 1주택자에게는 사실상 세금을 거의 걷지 않습니다. 9억원이 넘는 주택이므로 양도차익 중 9억원까지는 세금을 내지 않고, 9억원 초과 부분에만 세금을 내는데요. 위 산식을 적용하면 과세 대상인 양도차익은 4억원입니다.

다만 2년 거주 요건을 채웠으므로 1년에 8%씩, 최대 10년∙80%까지 공제를 받습니다. 이 사람의 경우엔 4억원의 80%인 3억2000만원을 공제하면, 이제 양도소득액은 8000만원이 되는 것이죠. 여기에 기본공제 250만원도 차감한 7750만원이 과세표준액이고, 최종적으로 부과되는 양도세는 1472만원입니다. 매각차익 10억원에 비하면 1.5%밖에 안 되는 낮은 세율입니다.

2년 이상 거주하지 않은 사람

반면 다른 한 사람은 같은 조건이지만, 2년 이상 거주하지 않았습니다. 2년 미만 거주한 경우 공제율은 최대 30%(15년 보유 시)입니다. 그래서 이 사람은 15년이나 보유했지만, 양도차익 4억원의 30%인 1억2000만원만 공제 받습니다. 양도소득은 2억8000만원이 되죠. 기본공제 250만원을 차감한 2억7750만원이 과세표준이고, 납부해야 할 세금은 9466만원으로 껑충 뜁니다. 2년 실거주한 사람보다 여섯배가 넘는 세금을 납부해야 하는 겁니다.

참고로 과표구간별 소득세율은 아래와 같습니다.

과세 표준 세율 누진공제액(만원)
1200만원 이하 6% 0
1200~4600만원 이하 15% 108
4600~8800만원 이하 24% 522
1.5억원 이하 35% 1490
3억원 이하 38% 1940
5억원 이하 40% 2540
5억원 초과 42% 3540

– 시장엔 어떤 변화가 생길까요?

이렇게 제도가 변하기까진 아직 3개월가량 남았는데요. 때문에  비거주 1주택자들은 올해 말까지 주택을 처분할지, 아니면 그냥 보유하다가 훗날 2년 거주 요건을 채울지 결정해야 합니다.  저라면 올해 안에 정리하는 게 세법상 너무나 유리하기 때문에, 정리하는 것이 나을 것 같습니다만, 사람마다 생각이 다르므로 어떻게 될지는 지켜봐야 합니다.

이런 변화들은 서서히 시장에 영향을 미치는 중입니다. 제도가 점점 복잡해지는 부동산 시장은 변화하는 자만이 살아남는다는 것을 여실히 보여주고 있습니다. 올해 안에 주택을 거래할 계획이 있으시다면, 위 내용에 해당하시는지 여부를 체크해보시면 좋겠습니다.

하나금융투자의 건설/부동산 애널리스트입니다. 과학으로 시장을 바라봅니다.

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데일리 브리프

호텔 피트니스클럽이 저렴해진 이유

보통 호텔 피트니스클럽은 1억원 안팎의 보증금에 500만원 안팎의 연회비를 내고 사용하는 게 일반적이었습니다. 그러면 회원증을 주는데 이 회원권은 마치 아파트처럼 발행량의 제한이 있습니다. 그래서 호텔에서 분양을 마치면 필요한 사람들끼리 장외에서 서로 프리미엄을 주고받으며 거래를 하는 게 보통이었습니다. 그런 호텔 회원권 시장에 변화가 생겼습니다. 보증금 없이 연회비만 내고 사용하는 멤버십이 생기고, 또 그걸 찾는 소비자들이 늘어나고 있습니다.

가장 큰 이유는 호텔 회원권 가격의 하락, 두 번째 이유는 저금리입니다. 과거에는 호텔이 회원권을 분양하면 모두 팔려나가고 시장에서 알아서 분양가보다 더 비싸게 거래되기 때문에 호텔은 어딘가에서 회원권을 사온 고객에게 연회비만 받으면 그만이었습니다만,  요즘은 회원권 가격이 분양가 이하로 떨어지는 경우가 많아서 호텔이 마치 전세금 돌려줘야 하는 집주인처럼 회원권 보증금을 직접 돌려주는 케이스가 늘었습니다.  호텔 피트니스 클럽 회원권의 프리미엄과 선호도가 과거보다 떨어진 겁니다. 호텔 입장에서는 굳이 비싼 보증금을 받아봐야 조만간 다시 내주고 또 팔아야 하는 부담이 생긴 겁니다.

시중금리가 낮아져서 보증금을 받아놓고 앉아서 버는 이자도 낮으니  보증금은 그냥 포기하고 보증금 부담으로 호텔 피트니스에 접근하기 어렵던 소비자층을 공략하자 는 쪽으로 바뀌었습니다.

사실 월회비만 내고 이용하면 호텔 회원권을 구입할 때 내야 하는 취등록세를 안내도 되는 이점이 있습니다. 또 정부가 파악하는 재산 목록에서 빠지기 때문에 각종 복지수당을 받을 때나 공직자 재산등록 등에서도 빠지는 이점도 있습니다. 소비자 입장에서는 좋은 일이지만 보증금이라는 목돈을 받고 싶은 호텔들 때문에 이런 상품이 나오기 어려웠는데 이제는 가능해진 겁니다.

은행이 판 펀드에 문제가 생겼다

국내 1위의 사모펀드 운용사가 운용하던 펀드에 문제가 생겨서 고객들이 환매를 하려고 몰리는 바람에 환매중단이 되는 일이 벌어졌습니다. 일반적인 주식이나 채권에 투자한 펀드라면 환매가 몰릴 때 주식이나 채권을 팔아서 돈을 돌려줄 수 있습니다. 하지만 부동산이나 유동성이 떨어지는 채권 등에 투자한 경우는 환매 신청이 몰리면 이런 일이 벌어집니다.

은행에서 어떻게 이런 부실하고 불안한 상품을 팔았느냐는 비판이 나오지만 은행이 파는 상품이라고 더 안전하지는 않습니다. 그러나  여론이 이렇게 흐르면 은행이 판매하는 상품에 대한 규제가 더 생기게 될 수도 있습니다.  그럴 경우 은행의 수지에 변화가 생겨 예대마진을 늘리려 할 수도 있고, 각종 수수료를 높일 수도 있습니다.

사모펀드에 대한 불안감이 고조되면서 사모펀드에 쏠리던 자금 흐름이 다른 곳으로 흐르게 될지도 모르겠습니다. 이런 자금 흐름이 다른 자산들의 가격에 어떤 영향을 줄지도 관심거리입니다.

데일리 체크

경제 상황을 암울하게 보는 경영자들이 많아졌습니다. 세계적인 컨설팅 기업인 맥킨지가 지난달 전 세계 고위 기업 임원 1360여명들을 대상으로 조사한 결과 응답자의 66%는 앞으로 6개월 동안 세계 경제가 더 나빠질 것이라고 응답했습니다. 국가별로 편차를 보였는데, 우리나라 등 아시아태평양 7개국의 기업 임원들은 상대적으로 경제가 덜 나빠졌다고 판단했습니다.

지난달 SUV 판매량이 사상 처음으로 세단 판매량을 뛰어넘었습니다. SUV는 4만8000여대가 팔렸으나 세단은 이보다 1000대가량 덜 팔렸습니다. 지난해 상반기만 해도 세단 판매량은 SUV보다 월에 1만대 정도 많았습니다. 덕분에 SUV 라인업도 소형부터 대형까지 다양해졌습니다.

카카오가 이달부터 대형 택시 서비스를 수도권에서 시작합니다. 11인승 승합차인 스타렉스와 카니발 700~800여대가 투입될 것으로 알려졌습니다. 비슷한 서비스를 하는 타다는 강력한 경쟁자를 맞이하게 됐습니다.

경제 평론가입니다. MBC ‘이진우의 손에 잡히는 경제’를 진행합니다

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