[8.23.금] 분양가상한제는 집값을 얼마나 내릴까

‘리멤버 나우’는 국내 최고의 경제 전문가들이 매일 아침 최신 경제 이슈에 대해 설명드리는 콘텐츠 레터입니다.

분양가를 원가 수준으로 제한하는 분양가상한제를 민간택지에도 적용하면 분양가는 어떻게 될까요. 시장에서는 어떻게 대응하려 할까요. 이를 설명해드립니다. 우리나라의 소득 상위 20%과 하위 20%의 소득 격차가 더 커졌습니다. 8월 23일 ‘리멤버 나우’입니다.

채상욱의 부동산 나우

분양가상한제는 집값을 얼마나 내릴까

정부가 최근 민간택지에도 분양가상한제를 시행하겠다고 밝혔습니다. 다만 당장 상한제를 적용할 지역을 선정한 것은 아니어서 시장이 혼란스러워하는 듯합니다. 그래서 분양가상한제 적용 시에 분양가격은 어느 정도가 될지, 시장은 어떤 행동을 보일지 이해하는 시간을 가져보도록 하겠습니다.

– 분양가격은 어떻게 결정되나요?

거의 모든 재건축/재개발 사업에서 일반분양가격보다  조합원 분양가격이 훨씬 저렴하죠.  10~20% 가격차이가 아니라 30% 이상 차이가 나는 경우도 있습니다. 이 조합원 분양가격이란 무엇을 의미할까요?

재건축재개발 사업을 일반적인 제품을 만드는 제조업과 비교하면 이해가 빨리 되실 겁니다.
먼저, 재건축/재개발과 같은 정비사업을 하는 법인을 조합이라고 합니다. 그리고 이 조합(법인)의 지분을 보유한 사람들을 조합원이라고 하죠. 그럼 조합원은 그 법인의 주주에 해당하니까, 이처럼 일반적인 제조법인의 주주들과 조합원은 비슷한 성격이라고 보셔도 됩니다. 주주는 회사의 주인이죠.

 정비사업 조합도 아파트라는 실물(제품)을 만들어서 매출을 일으킵니다.  제품을 판매할 땐, 당연하게도 주주들인 조합에게는 해당 사업의 원가에 팔고, 제 3자에게는 시가(원가 + 마진)에 팔게(일반분양) 됩니다. 수박농사를 한 농부가 자기 농장에서 산 수박가격이, 마트에서 산 사람의 수박가격과 같을 수는 없듯이요.

분양가상한제는 일반분양을 할 때도 가격을 원가+마진이 아니라 원가수준으로 정하라는 것입니다. 이 경우에 일반분양가격이 조합원 분양가격과 비슷한 수준까지 내려오게 되는 것임을 예측할 수 있으실 겁니다.

그러나, 이것이 아무리 내려간다 하더라도,  원가보다 낮은 가격으로는 내려갈 수가 없습니다.  왜냐하면 제품의 원가를 지불하지 않으면 결국은 제품(집)이 지어지지 않기 때문이죠. 원가가 90인데, 85만큼 받아서는 지을수가 없겠죠.

정비사업의 손익구조를 간단하게 요약해보면 아래와 같습니다.

총 매출 = (조합원분양가격X호수 + 일반분양가격 X 호수)

총 원가 = (조합원분양 원가 + 일반분양원가)

총 원가는 공사비 + 금융비 + 간접비 등으로 쓸 수도 있습니다. 같은 말입니다.

매출 – 원가 = 손익이므로, 위의 산식에서 이익이 크려면 일반분양가격이 높고, 호수(물량)가 많아야겠죠. 때문에 2015년 4월에 분양가자율화가 되면서 가격을 높일 수 있던 많은 조합들의 손익이 개선되었던 것은 당연합니다.

– 분양가상한제를 해서 일반분양가격을 원가로 설정하면 어떻게 되나요?

구조적으로 조합분양만 있는 사업인 경우, 매출액 – 원가 = 0원이 되는 셈이고, 이 경우  재건축사업이 수익사업이 아니게 됩니다. 

수익이 제로라면 사실 법인세를 낼 것도 없고, 무수익 사업이니까 재건축초과이익환수제에도 걸릴 일도 없게 됩니다.  재건축 사업들을 옥죄고 있는 많은 규제들을 정면에서 회피할 수 있다 는 역설이죠.

가끔 일반분양가격이 조합원 분양가보다도 낮아진다고 쓰여 있는 기사들이 보입니다. 그러나 이는 실제로는 분양가상한제 하에서는 불가능한 얘깁니다. 가령 어떤 34평 아파트의 조합분양가격이 16억원인데, 일반분양이 13억원일 수는 없습니다. 이런 기사들은 일반분양가격을 완전히 잘못 계산한 셈입니다. 90의 원가가 들어가는데 매출을 85만 낸다면  집은 다 지어지지도 못할 것 입니다.

– 그래도 분양가상한제를 시행하면 일반분양가도 조합원분양가랑 같아지는 것 아닌가요?

실제로는  분양가상한제가 적용돼도 일반분양가격은 조합원 분양가격보다는 약간 높게 결정됩니다.  사업단계의 여러 가지 불확실성까지 고려한다면 사업의 정산 시점에서는 원가가 상승할 리스크가 존재합니다. 그래서 우리나라 제조업의 평균 마진율 정도를 가산한 분양가격을 인정을 받는것이 더 일반적이라고 보시면 좋겠습니다. 이걸 비율로 굳이 따져본다면, 일반분양가격은 현실적으로 조합원분양가격의 약 1.05배 또는 1.1배 정도가 아닐까 추측해봅니다 아마도 10월부터 분양가상한제를 결정하고, 이후 분양가심의를 시작하게 된다면 실제 분양가격들이 나올 테니 검증은 그때 하시면 될 것 같네요.

– 재건축 조합들은 어떻게 반응할까요?

최근에 분양가상한제로 인해, 일부 사업초기단계 재건축 조합이나 추진위들이 1:1 재건축이나 1+1 재건축처럼 조합원들만 분양을 받고 일반분양을 하지 않는 형태의 사업을 기획하고 있다고 하죠.  규제를 다시 한 번 비켜가는 형태의 사업추진 이 되겠죠. 일반분양이 없다면, 재건축초과이익환수제나 분양가상한제로부터 자유로워질 테니까요.

때문에 분양가상한제가 재건축사업의 일반분양 물량을 급감시킬 것이라는 우려와 함께,  신축 아파트의 실거래가격이 전고점을 돌파한 사례들도 나오고 있습니다.  물론 서울 외 지역에선 분양가상한제라거나 주택시장의 과열이 체감이 되지 않는 등 시장이 굉장히 양극화된 상황이기도 합니다. 정상적이고 안정화된 시장이란 어떤 시장일지, 다시 한 번 생각해볼 시점이 아닌가 합니다.

하나금융투자의 건설/부동산 애널리스트입니다. 과학으로 시장을 바라봅니다.

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데일리 브리프

소득 격차가 자꾸 커지는 이유

우리나라의 소득 상위 20%과 하위 20%의 소득 격차가 더 커졌습니다. 물론 똑같이 소득이 5% 늘어도 상위 소득자의 5%에 해당하는 금액이 하위 소득자의 5%보다 더 크기 때문에 소득 격차는 계속 더 커지는 게 당연합니다. 다만 이번 통계는  상위 20% 소득이 하위 20% 소득의 몇 배에 해당하느냐를 의미하는 ‘배율’을 계산한 것 입니다.

그 배율의 격차가 커졌다는 말은 고소득층의 소득 증가율보다 저소득층의 소득 증가율이 더 낮았다는 뜻이 됩니다. 그런 현상에 대해 통계청이 추측하는 이유는 경기 위축으로 자영업자들이 어려워지면서 자영업자들이 하위 20%로 내려가고 이들이 이 그룹으로 내려오면서 근로소득이 좀 있던 계층은 하위 20% 집단에서 빠져나갔기 때문입니다. 요약하면  자영업 부진이 우리나라 저소득층의 소득이 늘지 않는 이유 라는 것입니다.

넓게 보면 우리나라의 소득 격차는 앞으로도 더 커질 수밖에 없습니다. 가장 큰 이유는 고령화 때문인데요. 노인들이 늘어나면서 (우리나라의 노인들은 다른 선진국들과는 달리 규칙적인 연금소득이 별로 없습니다)  노인들이 소득 하위계층으로 빠르게 편입됩니다.  노인들 중에는 금융자산을 가진 경우도 꽤 있긴 하지만 이들도 정기적인 소득이 없으면 저소득층으로 분류됩니다.

최근까지는 기초연금 같은 복지 수당이 늘어나면서 소득의 감소를 상쇄해왔지만 앞으로는 빠르게 늘어나는 노인층에 대한 수당을 더 늘리기는 어려울 것으로 예상되므로 하위 20% 저소득층의 소득상황은 계속 나빠질 것입니다. (엄밀하게 말하면 저소득층의 소득이 감소하는 게 아니라 소득이 제로에 가까운 노인들이 대거 쏟아지면서 이들이 저소득층으로 분류되어 저소득층의 평균 소득을 깎아먹게 된다는 의미입니다) 앞으로도 유사한 통계들이 계속 나오겠으나 그  본질은 양극화라기보다는 고령화 입니다.

미국 장단기 금리가 다시 역전됐다

미국에서 장단기 금리가 또 역전됐습니다. 국채 2년물의 금리가 국채 10년물 금리보다 더 높아진 것입니다. 그러나 장단기 금리가 처음으로 역전됐던 며칠 전에 비해서는 시장의 반응이 예민하지 않았습니다.

장단기 금리의 역전(장기금리가 낮고 단기금리는 높은 상황)은 미래의 경기 상황에 대한 불안을 반영한 것이긴 하지만 최근의 장단기 금리 역전은 꼭 그 이유 때문이 아니라  중앙은행들의 의도적인 장기 금리 하락 유도에 따른 것 입니다. 장기금리가 하락하는 것이 반드시 시장 참여자들이 미래의 경기에 대해 불안하게 바라보기 때문이라고 연결하는 건 섣부를 수 있다는 의미입니다. 그래서 장단기 금리의 역전을 무조건 경기 충격의 전조로 해석하는 것도 다소 성급합니다. 과거에 나타난 장단기 금리 역전과 배경이 다소 다르기 때문입니다.

데일리 체크

정부가 작년 11월부터 한시적으로 적용해왔던 유류세 인하를 종료했습니다. 정부는 경기 활성화를 위해 4월까지는 유류세를 15%, 5월부터는 7%로 인하해왔습니다. 이에 다음달 1일부터 ℓ당 휘발유 유류세는 58원 오른 821원, 경유는 41원 오른 582원, LPG부탄은 14원 오른 204원이 됩니다. 정부는 유류세 인하 종료를 결정하는 이유 중 하나로 최근 국제유가 안정세를 꼽았습니다. 무역 전쟁 탓에 원유 수요가 줄어들면서 국제유가는 최근 하향 안정세를 보이고 있습니다.

무역 전쟁이 길어지면서 중국의 경기 둔화를 우려한 투자자들이 발을 빼고 있습니다. 영국 파이낸셜타임스는 최근 한 달 동안중국 A주식(A-Share)시장에 투자하는 뮤추얼펀드, 상장지수펀드(ETF)에서 이탈한 자금이 약 29억달러(약 3조5000억원)에 달했다고 전했습니다. 2017년 초 이후 최고 수준입니다. 무역 전쟁의 여파로 중국의 지난달 산업생산은 17년래 최저를 기록했습니다.

돈을 맡기면 오히려 수수료를 내야 하는 마이너스 예금금리가 유럽 금융시장에서 확대되고 있습니다. 덴마크 대형은행인 위스케은행은 예금 잔액 750만크로네(약 13억4362만원) 이상 계좌에 대해 연 0.6% 수수료를 적용하기로 했습니다. 20억원을 예금하면 매년 1200만원을 은행에 내야 하는 셈입니다. 스위스 UBS도 오는 11월부터 200만스위스프랑(약 24억5780만원)을 넘는 자국 내 개인 계좌에 대해 연 0.75% 수수료를 부과할 예정입니다. 미국 일본 등에서도 저금리 추세가 본격화하고 있어 유럽의 이 같은 분위기는 세계로 확산할 전망입니다.

경제 평론가입니다. MBC ‘이진우의 손에 잡히는 경제’를 진행합니다

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