[8.16.금] 분양가 상한제의 딜레마

‘리멤버 나우’는 국내 최고의 경제 전문가들이 매일 아침 최신 경제 이슈에 대해 설명드리는 콘텐츠 레터입니다.

이번주에 분양가 상한제 세부 시행안이 발표됐습니다. 주목할 점은 어느 지역에 분양가 상한제를 적용할지 여부가 정성적 기준에 크게 좌우된다는 점입니다. 경기 침체 우려에 금리가 낮아지며 정기예금 계좌 수가 늘었습니다. 8월 16일 ‘리멤버 나우’입니다.

채상욱의 부동산 나우

분양가 상한제의 딜레마

국토교통부가 분양가 상한제 세부 내용을 지난 12일 드디어 발표했습니다. 시장에서는 이를 어떻게 받아들일지, 앞으로 어떤 흐름일지를 가늠해볼 필요가 있겠죠.

– 분양가 상한제는 어떤 기준으로 적용되나요?

 분양가 상한제 적용지역에 정량기준과 정성기준이 있다 는 것을 아시나요? 이 부분이 이번 분양가상한제 발표의 핵심에 가깝기 때문에 좀 설명해보죠.

먼저 분양가상한제의 적용 지역을 결정하는 정량기준부터 알아보시죠. 과거에는 해당 지역(구)의 직전 3개월 주택가격 상승률이 물가상승률의 2배를 초과하는 지역을 필수조건으로 정했는데, 이제는 ‘투기과열지구’가 필수조건입니다.  서울 전역과 하남시, 과천시, 광명시, 분당구, 대구수성구, 세종시가 투기과열지구 에 해당합니다.

 필수조건 충족 지역 중에서 3가지 선택조건 중 하나를 충족하면 정량조건을 만족하는데요.  이 세 가지 조건 중 첫째가 직전 12개월의 분양가격 상승률이 물가상승률을 2배 초과하는 것입니다. 그런데 12개월 동안 분양이 없던 경우(예: 송파구 등)라면 분양가격상승률 자체가 없는데, 이 경우 구 기준에서 시 기준으로 올라오고요. 2019년 6월말 기준 서울시의 분양가격 상승률은 21%여서, 물가상승률 0.9퍼센트를 거의 20배 초과하기 때문에, 송파구도 선택조건에 부합할 수 있게 됩니다.

나머지 2개의 선택조건은 직전2개월의 모든 주택 청약경쟁률이 5:1을 넘겼거나, 직전 3개월 거래량이 20% 이상 증가했는지 여부입니다.

– 정성기준은요?

정성기준은 이렇게 정량기준을 만족하는 지역 중에서,  주거정책심의위원회가 회의를 거쳐 10월 이후부터 결정 하도록 하였다는 겁니다. 주심위는 상당한 재량권을 갖게 됐죠.

이 의미는 10월까지의 경제나 주택시장 상황이,  지금보다 좀 더 과열한다면 분양가상한제를 광범위하게 적용 할 가능성이 높고, 혹은  경기둔화 우려가 높아진다면 정량을 충족하더라도 적용지역 선정을 하지 않을  융통성도 부여한다는 의미입니다.

한편, 분양가상한제를 적용하는 시점을 입주자모집 공고 이전으로 일원화했고요(종전은 일반주택과 재건축재개발 주택의 적용시점이 달랐습니다). 이를 통해서 현재 입주자 모집 전 대부분의 단지들이 10월 이전에 입주공고를 하지 않는다면, 분양가상한제에 해당 될 가능성이 크다는 의미입니다.

– 왜 이렇게 모호한 기준을 뒀을까요?

이처럼 재량을 크게 둔 것은 시간을 벌 필요가 있어서가 아닐까라고 추측해봅니다. 국토부는 시장과열에 대해 단호한 입장이지만, 기재부의 경우 경기둔화에 대한 우려도 하는 입장이라는 기사도 있었고요. 여당의 경우에는 2020년 총선 영향도 고려해야 하니, 이 모든 것들을 8월에 결정하기에는 다소 어렵지 않았나 하는 것이죠. 그래서  내용은 굉장히 세게 갖고 가되, 지역결정에서의 재량을 크게 두는 묘수 를 내놓은 것이라고 생각됩니다.

다만, 입주자 공고 전 조합은 불확실성 속에서 두 달을 더 보내야 하겠죠. 앞으로 10월까지의 시장의 모습이 분양가상한제를 결정할 것이라는 당연한 생각을 하며, 향후 두 달간 경제가, 주택시장이, 민심이 어디로 흐르는지 지켜보시죠.

하나금융투자의 건설/부동산 애널리스트입니다. 과학으로 시장을 바라봅니다.

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데일리 브리프

저금리 시대에 걱정해야 할 것

정기예금 통장 개수가 요즘 계속 늘어나서 10년 전에 비해 두 배가량 늘었고 1년 전보다도 22% 증가했다는 소식입니다. 경기가 안 좋아서 정기예금에 가입하는 사람들이 늘었다는 해석인데 약간의 과장은 있습니다.

사실은 인터넷 은행들이 늘어나면서  이벤트성 정기예금이 늘어나면서 소액의 정기예금 통장을 만드는 사람들이 늘어나서 그렇습니다.  정기예금 통장 개수가 아닌 금액으로는 작년 말 694조원에서 올해 4월에 718조원으로 약 4% 정도 증가한 것에 그칩니다.

물론 정기예금 같은 이자는 적어도 확실한 수익을 지급하는 안전한 투자 대상으로 시중 자금이 쏠리는 현상은 분명히 존재합니다. 미국에서 생긴 장단기 금리 역전현상도 그런 흐름이 반영된 결과입니다. 미국 국채 10년물 금리는 1.62%, 2년물 금리는 1.63%로 오히려 2년물의 금리가 높아졌습니다.

시장에서는 10년 후의 금리가 지금보다 훨씬 낮을 것으로 본다는 의미입니다. 금리가 낮다는 건 경기가 안 좋다는 의미입니다.  불경기 장기화 가능성에 베팅하는 투자자들이 크게 늘었다는 뜻 입니다.

과거에도 자주는 아니었으나 장기금리가 단기금리를 하회하는 경우가 몇 번 있었는데 이런 현상이 나타난 후에는 1~2년 사이에 경기 침체가 나타났습니다. 시장에서는 그걸 우려해서 주가도 큰 폭으로 내렸습니다.

그러나 과거에 나타난 경기침체와 지금은 다른 점들도 있습니다.  지금의 장기금리는 중앙은행이 인위적으로 국채를 사들여서 억지로 떨어뜨린 금리  수준이어서 시장이 경기 침체를 예상하고 만들어낸 금리 수준과는 다소 다를 수 있습니다. 중앙은행이 장기금리를 떨어뜨려서 시중의 이자부담을 줄이고 대출을 늘리려던 시도에 따른 결과에 시장이 공연히 놀라고(또는 놀라는 척 하면서 금리 인하를 유도하고) 있는지도 모릅니다.

어쨌든 장기금리의 하락은 경기 침체의 신호이기도 하지만 중앙은행들이 의도한 결과이기도 합니다. 미국뿐 아니라 유럽과 일본도 마찬가지 상황입니다. 중앙은행의 이런 금리 하락 유도로실제로 은행들은 장기로 돈을 굴릴 곳을 찾지 못하고 결국 마이너스 금리를 적용한 주택담보대출을 내놓기도 합니다.

금리나 환율 등의 지표는 이렇게 경제의 현재 상황을 보여주기도 하고 현재의 상황을 바꾸기 위한 조건이 되기도 합니다. 예를 들어 환율의 상승은 외국 자금이 탈출하고 있다는 신호이지만 다른 자금이 들어오기 좋은 조건이 되기도 합니다. 장기금리의 빠른 하락세도 마찬가지입니다. 걱정되는 것은 장기금리의 하락에도 불구하고 그런  저금리를 기회로 활용하는 투자가 나타나지 않을 경우 입니다. 지금까지는 기회로 활용하는 별다른 조짐을 보이지 않고 있는데 근심의 요지는 바로 그것입니다. 낮은 금리 그 자체가 아니라 낮은 금리에도 별 반응이 없다는 것.

취업자 통계의 맹점

7월 취업자 수 통계가 발표됐습니다. 취업자는 1년 전보다 29만명 늘었는데 대부분 정부에서 만든 노인일자리여서 경기가 좋아서 늘어난 건지 억지로 늘린 건지 모호하다는 게 통계를 바라보는 반응입니다.

실제로 30대∙40대 인구는 줄어들도 있고 60대 인구만 늘어나는 상황에서 일자리가 늘어난다면 60대의 일자리만 늘어나는 건 구조적으로 당연합니다. 40대 일자리는 줄어드는데 노인 일자리만 억지로 늘리면 뭐하느냐는 지적도 인구구조의 변화를 간과한 비판입니다. 일자리가 늘지도 줄지도 않고 가만히만 있어도  매년 40대 일자리는 줄고 60대 일자리는 늘어납니다 (구조적인 문제를 찾아내기 어려운 단순한 연령별 취업자 통계만 갖고 고용상황에 대한 비판을 하거나 반대로 두둔을 하려다보니 늘 불거지는 오류입니다) .

요즘 발표되는 취업자 통계의 문제는  인구구조의 변화와 경제상황이 뒤섞여 있어서 뭐가 문제인지 알아내기 어렵다 가 결론입니다.

데일리 체크

카페와 식당에서 직원을 거치지 않고 주문과 결제를 할 수 있는 서비스 시장을 두고 네이버, 카카오, NHN 등 간편결제 업체가 맞붙었습니다. NHN은 ‘페이코 오더’를 이달 출시했고, 네이버와 카카오는 시범 서비스를 하고 있습니다. 이 같은 ‘오프라인 비대면 주문 및 결제’ 기능은 중국의 알리바바와 텐센트가 먼저 도입해 현재 중국에서는 흔히 볼 수 있는 서비스입니다.

현대자동차가 코오롱인베스트먼트 등과 함께 공유 전동킥보드 스타트업에 투자했습니다. 현대차는 현재 제주도에 전동킥보드 30대와 전기자전거 80대를 투입해 직접 공유 서비스를 시범 시행하고 있기도 합니다. ‘소유’에서 ‘공유’로 소비자의 인식이 점차 바뀌면서 자동차 수요가 크게 줄어들 것을 대비하고 있는 것으로 분석됩니다.

타깃, 트레이더조, 웨그먼스 등 미국의 대형마트들이 온라인 시장의 강세에도 선전하고 있습니다. 한국경제신문은 이들의 특별한 전략을 분석했습니다. 트레이더조가 판매하는 상품의 가짓수는 월마트의 4% 정도밖에 안 됩니다. 대신 다른 마트에선 볼 수 없는 상품을 취급합니다. 타깃은 쇼핑이 지루하지 않도록 각종 체험 행사를 도입했습니다. 웨그먼스는 직원들에게 월마트의 두 배 수준 연봉을 지급하며 직원들을 우대합니다. 업무 만족도가 높은 이 회사 직원들은 소비자 응대에 적극적입니다.

경제 평론가입니다. MBC ‘이진우의 손에 잡히는 경제’를 진행합니다

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