그간 말만 많던 민간택지 분양가상한제의 도입이 임박했다는 소식이 이번주에 들려왔습니다. 구체적으로 어떤 내용인지, 영향을 무엇일지, 추가 조치는 없을지 짚어봤습니다. 미국이 금리 인하를 단행했는데도 시장은 실망했습니다. 8월2일 ‘리멤버 나우’ 입니다.
채상욱의 부동산 나우
분양가상한제, 도입 임박?
민간택지 분양가상한제 도입 가능성을 놓고 그간 시장에서는 한다 만다 말이 많았습니다. 그런데 이번주에 정부가 오는 10월 정식 도입을 위해 막바지 작업을 하고 있다는 소식들이 연이어 나왔습니다.
– 구체적으로 어떤 식으로 시행되나요?
지난 7월 31일 발표된 언론사 뉴스들을 보면 분양가상한제의 내용이 상당히 구체적으로 언급된 것을 알 수 있습니다. (아래에서 설명드리는 분양가상한제는 모두 민간택지 기준입니다)
먼저 적용지역에 대한 이슈인데요. 현재 분양가상한제가 적용되는 기준 중 하나는 직전 3개월의 주택가격상승률이 소비자물가상승률을 2배 초과해야 합니다. 이를 2배가 아니라 1.5배 정도로 완화할 것이라는 얘기 가 나옵니다.
이렇게 시행되면 서울의 강남권 정도, 대전 유성구 등이 유력한 적용대상 지역이 되며 결과적으로 ‘핀셋규제’에 가까운 모양새가 될 것 같습니다. 지금 전국적으로는 현저한 강세장이라기보다는 보합세나 일부지방의 약세가 확연한 상황이다보니 상대적으로 강세지역만 규제를 하려는 의도 로 봐야할 것 같구요.
두번째는 적용대상 아파트에 대한 기준인데, 기존 ‘관리처분인가’를 ‘입주자모집공고’로 시점을 변경을 할 가능성이 거론되고 있습니다.
무슨 말이냐 하면, 기존에는 재건축 단지의 경우 ‘관리처분인가’ 시점에 분양가상한제를 적용할지 말지를 결정했습니다. 짓기 전에 결정을 했다는 뜻입니다. 이걸 ‘입주자모집공고’로 시점을 바꾸면 재건축이 한참 진행되고 있는 단지에도 분양가상한제를 적용할 수 있다는 얘기입니다.
현재 이주 및 철거가 종료되고 분양임박한 단지들도 서울 강남권을 중심으로 적지 않습니다. 이들 단지는 갑자기 분양가상한제 적용 대상이 될 수도 있는 겁니다.
세번째는 적용시기 입니다. 당장 다음주나 이른 시기에 발표를 하더라도, 정책이 시장에 적용되는 시점을 따로 명기해서 소위 유예기간을 두는 형태로 도입이 될 가능성이 높다고 봅니다. 시장에서는 이를 6개월 정도 유예기간을 두지 않을까라고 조심스레 예측 해보고 있는 상황이죠.
– 분양가상한제가 다 인가요? 또 뭐가 나오나요?
첫째는 분양가상한제를 통해서 청약인기가 높아지고, 청약을 위해 전세를 연장하며 매수대기를 하는 경우 전세가격이 상승 압력을 받는 다는 분석이 많았죠. 덕분에 분양가상한제와 함께 ‘전월세상한제’ 역시 같이 등장할 수도 있다는 분석 들이 나오고 있습니다.
현행 민간임대주택 특별법에서 임대등록 주택의 전월세를 연 5%로 상한선을 두어 제한하고 있는데요. 이런 방식으로 전월세 상한선을 두는 정책을 낼 것으로 시장 일부에서 예측을 하고 있고요.
둘째는 채권입찰제인데 이 부분은 이전 리멤버 나우에서도 설명을 드렸습니다. 채권입찰제는 분양가상한제 속에서 당첨되는 청약자들의 상당한 시세차익을 채권매입 손실액으로 메꾸는 제도 이죠. 이 정책은 쉽게 설명하자면 로또청약을 방지하는 제도이며, 개발이익을 정부가 환수하는 개념과 유사하다고 보시면 될 것 같습니다.
셋째는 전매제한 강화와 같은 전통적 정책 인데요. 이 역시 청약시 기대되는 높은 시세차익에 대해서 전매기간을 강제화함으로써 이익이 나더라도 그 시점을 장기간 묶어두는 제도입니다.
– 시장에 ‘설’만 많은데 언제쯤 내용이 확정되는 걸까요?
이런 다양한 내용들을 포함해서 시장에서는 온갖 설이 난무하고 있습니다. 국토부는 “다음주에 정책 발표는 없다”고 해명했습니다. 현실적으로 9월은 국회의 계절이라 그 전에 정책을 발표할 가능성이 높아진 것은 사실인데, 오히려 검토만 하고 하지 않을 가능성도 있습니다. 언제나 그렇듯 불확실성은 시장의 가장 큰 적입니다. 부동산 시장은 말 그대로 혼돈 속 입니다.
도가 됐던 모가 됐던 윷을 던져주면 좋겠습니다.
데일리 브리프
미, 금리 내려도 실망한 시장
미국 연준이 예상대로 금리를 내렸습니다. 2% 중반에서 2%초반으로 기준금리가 내려왔습니다. 시중의 돈을 흡수하는 정책도 중단하기로 했습니다. 그러나 금리를 좀 더 큰 폭으로(0.5%포인트) 내릴 것으로 기대하던 시장은 실망스럽다는 반응을 보이기도 했습니다.
시장의 실망은 금리를 큰 폭으로 내리지 않았다는 그 자체 보다는, 금리를 크게 내리지는 않더라도 사실상 그렇게 내린 것과 비슷한 수준으로 립서비스를 해주길 기대했으나 그렇지 않았다 는 데서 불거졌습니다.
제롬 파월 연준 의장은 “추가 인하 가능성은 있으나 이게 장기적인 금리 인하의 시작은 아니다”라는 다소 머뭇거리는 뉘앙스의 발언을 던지면서 금리가 앞으로 계속 크게 내릴 것이라는 기대를 갖고 있던 투자자들의 실망을 불러일으켰습니다. 연준의 금리 인하가 만장일치 결정이 아닌 2명의 반대를 포함한 결정이었다는 점도 파월 의장의 모호한 발언의 배경이었다는 해석이 나옵니다.
브라질 중앙은행도 금리를 내렸습니다. 브라질 중앙은행은 시장 예상보다 더 많이 내렸습니다. 브라질의 기준금리는 6.5%에서 6.0%로 내려갔습니다.
정부, 강제로 보험료 깎는다는데…
정부가 일반 보험상품의 보험료를 낮추기 위한 몇가지 정책을 내놨습니다. 보험료에서 차지하는 회사의 운영비와 설계사 수수료를 좀 더 낮추는 게 핵심인데요.
1. 회사 운영비나 설계사 수수료가 전체 보험료에서 차지하는 비중이 많은 보험상품들은 따로 공시하도록 하고
2. 회사 운영비나 설계사 수수료를 종전보다 30% 정도 낮추도록 했습니다. (보험상품은 금감원이 인가를 해야 하기 때문에 이런 강제 인하가 가능합니다)
다만 이렇게 되면 보험회사들이 마진을 줄이거나 설계사 수수료를 낮춰야 하는데요. 그게 잘 될지는 미지수 입니다. 설계사들에게 지급하는 수수료를 좀 더 줄이면 가능하긴 한데, 그게 가능하다면 진작 그렇게 했을 것이기 때문입니다.
지금 상황은 보험회사들이 보험 판매조직에게 다양한 인센티브를 경쟁적으로 제공하면서 보험 판매를 늘리고 있는 구조여서 보험사들이 담합을 통해 수수료를 적게 주는 게 가능할 지는 불확실합니다.
다만 금융당국의 생각은 판매 인센티브를 보험 상품 출시단계에서 모두 확정하고 추가 인센티브는 지급하지 못하게 하는 통신 시장의 ‘단통법’ 같은 요소를 추가해서 <판매 수수료 많이 주기 경쟁>이 붙는 것을 막는다는 것 입니다. 어떻게 될지는 좀 더 지켜봐야 하겠습니다.
데일리 체크
원화 가격이 많이 떨어지고 있습니다. 어제 원달러 환율은 전일대비 5.40원 오른(원화가치 하락) 1188.50원에 거래를 마쳤습니다. 위에 설명드린데로 파월 의장의 발언이 기대에 못미친데다가, 일본이 오늘 한국을 화이트리스트에서 뺄 가능성이 높다는 전망에 따라 가치가 하락했습니다.
소비자물가가 7개월 연속 0%대에 머물렀습니다. 이렇게 오래 0%대에 머문 건 역대 세번째 입니다. 시장에서는 디플레이션 우려가 나오지만, 통계청은 “국제유가나 공공서비스 요금 하락 등 외부 변수가 작용했기 때문에 수요 감소에 따른 물가 하락을 의미하는 디플레로 보기 어렵다”라고 설명했습니다.
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