[7.25.목] 주택담보대출 이자 줄이는 법

기준금리가 낮아지면서 예전에 고정금리로 받은 주택담보대출의 금리가 요즘 판매되는 변동금리 대출보다도 높은 경우가 생기고 있는데요. 이 경우 새로운 대출로 갈아타는 게 유리할 수 있습니다. 자동차 업계에 구조조정 바람이 불고 있습니다. 7월 25일 ‘리멤버 나우’입니다.

채상욱의 부동산 나우

주택담보대출 이자 줄이는 법

오늘은 설정한 지 2년이 넘은 주택담보대출을 대환해 이자비용을 줄이는 법에 대해 이야기하려고 합니다. 가계지출에서 이자비 비중이 낮아진다면 가계소비에도 도움이 되는 얘기겠죠?

– 대환이 뭔가요?

대환이란 말 그대로 새로운 대출을 일으켜서, 종전 대출을 갚는 것을 말합니다. 금리하락기간에 대환을 잘 활용하면 종전 대출보다 낮은 금리로 대출을 받아 이자비를 절감하는 것이 가능하죠.

이렇게만 적으면 대환이 정말 쉽고 좋고 편하다고 생각하실 수 있지만, 막상 대환을 그렇게 쉽게 진행할 수는 없었습니다.  대출 규제가 점차 쌓여왔기 때문 입니다.

예를 들어 2015년에 주택을 구입할 때 LTV(주택담보대출비율)는 70%, DTI(총부채상환비율)는 60%였습니다. 5억원짜리 주택을 구입할 때 받을 수 있던 대출금 상한선은 집값의 70%인 3억5000만원이었습니다. DTI는 소득 대비 이자상환비율입니다. 당시 월 소득이 500만원이었다면 원리금 상환액이 300만원을 넘으면 안 된다는 것이었죠.

LTV와 DTI는 계속 강화됐습니다. 2017년 6.19 정책으로 LTV가 60%로 낮아졌고, 이후 8.2 대책으로 LTV, DTI 모두 40%로 낮아졌습니다. 원래 담보마다 대출을 따로 받을 수 있던 상황이었지만, 이후 가구당 1건만 대출을 받도록 규제됐습니다.

– 대환할 때는 이 규제가 모두 적용되나요?

4년 전 서울 외곽에 5억원짜리 주택을 구입하고 3억5000만원(LTV 70%)을 대출받았는데, 주택가격이 올라 7억원이 된 상황을 가정해보겠습니다. 이 경우 대환을 하러 간다면 이제 적용 받는 LTV는 이전의 70%가 아니라 40%가 됩니다. 따라서 7억원의 40%인 2억8000만원이 대출 상한이므로, 종전 대출을 완전히 대환하지 못하게 됩니다. 2억8000만원만 대환을 하고 나머지 7000만원(3.5억 – 2.8억)은 당장 상환을 해야 하는 것이었죠.

이 때문에 저금리시대로 가면서 대환을 생각했던 고객들은 손발이 묶이곤 했습니다.

그래서 금융위는 종전 주담대를 신규 코픽스 금리를 적용한 주담대로 대환할 경우, 9.13 규제 등 종전의 규제를 적용하지 않겠다고 발표합니다. 많은 언론이 코픽스에 주목했지만,  핵심은 9.13 규제 등 종전의 규제를 적용하지 않는다는 부분 이 아닐까 합니다.

고강도 대출규제 시행 전에 받았던 대출들은 금리가 아무리 낮아졌어도 새로운 대출규제로 인해 대환을 못했던 것이었죠. 그런데 그 규제를 적용치 않고, 처음 대출을 일으켰던 시절의 기준을 그대로 준용한다고 당국이 발표한 겁니다. 위의 사례도 이제는 대환 시 7000만원을 당장 상환할 필요가 없습니다. 오히려 이제는 과거 대출을 그대로 대환하면서 낮아진 금리 수준에서 이자비까지 절감할 수 있게 된 셈이죠.

– 혜택을 볼 사람들이 많을까요?

현재 설정된 주택담보대출은 총 626조원을 넘습니다. 정확한 통계는 제공되지 않더라도 이 중 최근 4년 내에 대출을 받은 경우가 전체의 70%이상이라고 보셔도 무방할 것입니다. 중요한 것은 2017년 8.2 대책부터는 대환이 사실상 어려워졌다는 점인데, 이제 대환을 막던 핵심 제한이 완화가되면서 상당한 대환 시장이 열릴 것으로 보인다는 점입니다. 이는  가계의 이자비 지출을 막아 소비촉진으로도 연결될 만한 부분 입니다.

한편 정부는 2% 초반의 금리로 갈아탈 수 있는 안심전환대출을 또 출시한다고 하죠. ‘대환용 정책모기지’라는 이름처럼 대환을 촉진하고자 하는 것이죠.

주담대가 있는 분들은, 다음 달에는 은행을 한번 방문해보시는 것이 좋겠습니다.

하나금융투자의 건설/부동산 애널리스트입니다. 과학으로 시장을 바라봅니다.

(공지) 리멤버 나우가 7월 30일(화) 시스템 정기 점검을 실시합니다.  당일 리멤버 나우 푸시 전달 시간이 다소 늦어질 수 있습니다 . 미리 회원님들께 양해를 구합니다.

데일리 브리프

자동차 공장에 부는 구조조정 바람

자동차의 역사에서 2018년과 2019년은 꽤 의미 있는 해입니다. 성장이 멈추기 시작한 시점이니까요. 늘 증가하기만 하던 자동차 판매량은 지난해에 처음으로 ‘전년 대비 0.5% 감소’라는 들어보지 못한 성적표를 받았고 그 분위기는 올해도 계속 이어지고 있습니다. 올해 상반기 전세계 자동차 판매량은 지난해에 비해 6.6% 감소했습니다.

중국이 두 자릿수 감소로 판매부진의 주범으로 꼽히지만 유럽과 미국 인도 등 주요 시장들이 모두 마이너스 성장을 기록중입니다. 안 그래도  전기 자동차라는 새로운 패러다임의 등장으로 고민거리가 한가득인 자동차 업계로서는 전례없는 시련기를 보내고 있는 셈 입니다.

이런 상황에서 자동차 업체들은 하루가 멀다하고 구조조정 단행 뉴스를 쏟아내고 있습니다. 가장 최근의 구조조정 이슈는 닛산이 주인공입니다. 지난 5월에 5000명 감원에 이어 추가로 1만명을 감원할 계획입니다. 전체 직원의 10% 가량을 줄인다는 겁니다.

 올해 상반기에 다른 자동차 업체들도 약 4만명가량의 직원을 감원했습니다.  자동차 업체들의 감원 바람은 당장의 위기를 넘기기 위한 선택이 아닙니다. 전기차 시대를 대비한 수순입니다. 전기차는 보통 200~300개 부품으로 구성되는데요. 이는  일반적인 내연기관 자동차에 필요한 부품 수의 10분의 1 수준이어서 제조 과정에서 일손이 훨씬 적게 필요합니다.  핵심 부품인 배터리도 주로 로봇이 생산하게 될 것이어서 전기차 보급이 늘어날수록 자동차 공장에 필요한 인력은 더 줄어들게 됩니다.

데일리 체크

IMF가 올해 세계 경제가 3.2% 성장할 거라고 전망했습니다. 연초 전망치보다 0.5%p 낮아진 수치입니다. IMF는 중국산 수입품에 대한 미국의 관세 부과가 신흥국 성장둔화로 이어지고 있다고 분석했습니다. 이에 중국, 인도, 러시아 등 신흥국의 평균성장률 전망치를 0.3%p 내린 반면 선진국 평균성장률 전망치는 오히려 0.1%p 올렸습니다. IMF는 “성장세가 예상보다 약화된 경우 국가별 상황에 따라 거시정책은 더 완화적으로 운용해야 한다”고 조언했습니다.

자율주행차가 사고를 내면 보상은 어떻게 할까요? 놀랍게도 이미 관련 보험상품이 나와있습니다. 하지만 연구기관에서 제작한 시험용 차량으로 가입 대상이 한정돼 있습니다. 보상도 책임 소재를 따지지 않고 무조건 이뤄지는 단순한 구조고요. 이 때문에 완전 무인 단계인 자율주행 레벨 4~5로 넘어가면 자동차보험 구조를 원점에서 다시 짜야 한다는 지적이 나옵니다.

금융위가 카카오가 카카오뱅크의 최대주주가 될 수 있다고 판단했습니다. 사실 카카오는 지금까지 카카오뱅크의 최대주주가 아니었습니다. 대주주가 되려면 금융위로부터 적격성 심사를 받아야 하는데, 이 과정에 김범수 카카오 의장이 공시누락 사건과 관련해 재판을 받고 있는 것이 걸림돌이 됐습니다. 이 논란은 김 의장 개인은 심사 대상에 포함되지 않는다고 법제처가 유권해석하면서 일단락됐습니다.

경제 평론가입니다. MBC ‘이진우의 손에 잡히는 경제’를 진행합니다

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