[7.18.목] 분양가 상한제와 함께 꼭 알아야 할 것

정부가 민간택지에도 분양가 상한제를 도입하려고 준비하고 있는데요. 분양가 상한제와 함께 도입될 가능성이 높은 제도가 있습니다. 이 제도가 무엇인지 설명 드리겠습니다. 페이스북은 최근 리브라라는 암호화폐를 출시하겠다고 했는데요. 리브라가 실제로 출시되기는 어려워졌습니다. 7월 18일 ‘리멤버 나우’입니다.

채상욱의 부동산 나우

분양가 상한제와 함께 꼭 알아야 할 것

정부의 민간택지 분양가 상한제 검토 소식이 부동산 시장에 태풍이 되었습니다. 그리고 이 정책에 찬성을 하는 비중이 47.4%로 반대의 24.5%보다 높다고 나옵니다. 벌써 시행은 기정사실이 되는 분위기입니다.

그 와중에 이미 재건축 아파트의 호가가 낮아졌다는 소식도 들립니다. 정책을 아직 실행도 하지 않았는데 효과가 있어보입니다.  반면 일종의 ‘풍선효과’로 기존 아파트 중 신축 부동산 가격이 상승할 움직임 혹은 전망도 나오고 있습니다. 이런 점 때문에 규제가 추가 될 것이라는 기사들도 심심찮게 나옵니다.

그런데 분양가 상한제를 논할 때 꼭 이해해야 하는 제도가 있습니다. 바로 채권입찰제입니다. 최근 채권입찰제가 다시 화두가 될 가능성이 높아졌습니다.  분양가상한제와 채권입찰제는 한 몸이나 마찬가지 입니다. 자전거로 비유하면 앞뒤 바퀴라고 할 수 있겠네요.

– 채권입찰제는 뭐고, 왜 그게 분양가 상한제와 한 몸이나 마찬가지죠?

분양가상한제는 주택을 공급하는 사업주(개발회사 혹은 조합)가 원가 수준으로 분양해야 하므로  사업주 입장에서는 개발이익이 대폭 감소하는 제도 인 것은 이제 다들 이해하고 계실 것 같습니다. 가령 주변 시세가 10억원인 지역에서 분양가격을 10억원으로 하고 싶지만, 분양가상한제로 인해서 6억원에 해야한다면, 개발 기대이익 중 4억원이 감소하는 셈이 됩니다.

그런데 이렇게 주변 시세가 10억원인 상황에서 6억원에 분양을 하게 된다면, 청약 당첨은 소위 로또 당첨과 비슷해집니다. 그러면 다시 청약경쟁률이 치솟게 될 것이고 올해 초처럼 청약 시장이 과열될 가능성도 있을 겁니다.

로또청약의 기회를 없애는 방법이 바로 ‘채권입찰제’입니다. 채권입찰제는  ‘아파트를 청약할 때 사는 국민주택채권을 프리미엄을 더 높게 얹어서 매수하는 사람이 당첨되는 방식의 청약제도’ 를 의미합니다. 

– 국민주택채권은 뭐고, 여기에 프리미엄을 붙여 산다는 게 무슨 의미죠?

 국민주택채권은 부동산 거래를 할 때 구매해야 하는 채권 입니다. ‘국민주택사업’에 필요한 자금을 조달하는 것이 목적입니다. 여기에 프리미엄을 붙인다는 건, 국민주택채권을 사야 하는 가격보다 비싸게 사들인다는 의미입니다.

앞서 언급한 사례에서는 국민주택 채권을 최대 4억원까지 지불하겠다고 하는 주체가 나올 수 있겠죠. 그렇다면 <분양가격 6억원 + 채권매입액 4억원 = 합 10억원>으로 시세와 동일한 수준에 청약을 하게 됩니다. 즉, 로또청약이 아니라 시세매입인 것이죠.

이 경우 사업주의 개발이익도 적고, 청약당첨자도 청약이익이 적기 때문에  분양가상한제만 했을때 만들어지는 로또청약이 사라지게 됩니다.  때문에 채권입찰제는 민간택지 분양가상한제와 같이 움직이는 한 몸과도 같은 존재입니다. 

– 과거에도 시행이 됐던 제도인가요?

채권입찰제는 2006년 분양가상한제 도입과 함께 등장했지만, 판교와 일산2지구에만 적용된 후 사라졌습니다. 그리고 모든 주택평형에 도입된 것이 아니라, 면적이 85m²을 넘는 중대형에만 적용했는데 청약 시 분양가 외에 2종 국민주택채권을 추가로 매입하는 방식이었습니다.

주변 시세의 90%이하에서 채권매입액이 큰 순서대로 당첨자를 뽑았습니다. 과열을 방지하기 위해 채권매입액에도 상한선을 뒀습니다. 가령 시세가 더 올라갈 것이라고 생각한 청약자는 시세보다 높은 가격에도 살 수 있기 때문에 이를 방지하기 위한 수단이었습니다. 그리고 정부는 이렇게 채권입찰로 얻은 수익을 주거안정 지원에 사용했죠.

다만 이 채권입찰제는 2013년 5월 청약규제 완화와 함께 사라졌습니다. 현재는 구경하기가 어렵고, 판교 청약을 경험하지 않은 세대는 채권입찰제를 잘 모르는 경우가 많습니다.

– 그런데 이 채권입찰제가 다시 도입될 것 같다는 거죠?

채권입찰제는 분양가상한제와 동시에 검토될 가능성이 높다고 보는게 합리적입니다. 결과는 분양가상한제를 실제로 할지 말지 결정될 8~9월 이전에 알려지겠죠. 앞으로 어떤 내용의 주택시장 안정화 대책이 추가로 나올지 계속 지켜봐야 할 것 같습니다.

하나금융투자의 건설/부동산 애널리스트입니다. 과학으로 시장을 바라봅니다.

데일리 브리프

페이스북 암호화폐가 출시되기 힘든 이유

페이스북이 자사가 중심이 되어 출시할 계획이었던 암호화폐 ‘리브라’의 발행을 보류하겠다는 입장을 밝혔습니다. 정확한 표현은  ‘각종 규제 당국과 협의를 통해 출시 여부를 조율하겠다’ 는 것입니다. 당국이 허락하면 발행하겠다는 의미여서 공은 미국의 금융당국으로 넘어간 셈입니다. 금융당국이 부작용 우려가 큰 페이스북의 암호화폐를 허용해서 얻을 수 있는 게 별로 없다는 점에서 언론들은 사실상 ‘보류됐다’ 또는 ‘취소됐다’는 뉘앙스로 이 소식을 전하고 있습니다.

페이스북의 암호화폐 출시를 바라보는  당국의 가장 큰 우려는 ‘통제받지 않는 화폐 시스템’ 입니다. 예를 들어 리브라의 사용이 확산될 경우 리브라의 발행 주체가 임의로 화폐를 증발(추가로 찍어냄)할 수도 있고 리브라를 통한 거래가 감독당국에 확인되지 않을 경우 돈세탁이 용이해지는 등 다양한 부작용이 있을 수 있기 때문입니다.

페이스북이 이를 신뢰할 수 있도록 감시시스템을 갖추더라도 감독당국이 굳이 불안해하면서 이를 허용할 이유는 없습니다. 필요할 경우 미국 금융당국이 디지털화폐를 발행하면 되기 때문입니다.

다만 각국 금융당국이 발행할 수 있는 것은 자국 내에서만 통용되는 디지털화폐여서 리브라처럼 여러 나라에서 사용될 수 있는 디지털화폐를 만들기는 어렵다는 한계가 있긴 합니다. 페이스북도 ‘우리가 하지 않으면 다른 기업이 결국은 할 것’이라는 주장으로 우회적으로 당국을 압박하고 있습니다.

타다도 택시 면허 있어야 된다

타다를 비롯한 새로운 모빌리티 서비스와 택시 업계의 갈등 사이에서 중재자의 역할을 해온 정부가 ‘타협안’을 내놨습니다. 각종 교통수단의 영업 허가권을 쥐고 있는 정부가 내놓은 중재안은 양측이 따를 수 밖에 없다는 점에서 사실상의 결론이자 논란의 종지부인 셈인데요. 택시업계의 주장이 대부분 받아들여졌습니다.

정부안을 요약해보면 1. 새로운 모빌리티 사업을 하려면 택시 면허가 있어야 한다 2. 택시면허는 더 늘리지 않는다 입니다. 택시기사 자격증이 없는 운전자를 고용해서 렌터카를 통해 서비스를 해오던 타다는 앞으로 1.택시기사 자격증이 있는 기사를 고용하고 2.택시 면허를 정부로부터 매입 또는 임대하고 3. 렌터카로 빌려쓰던 카니발 차량 대신 직접 매입한 차량으로 서비스를 해야 합니다.

이 가운데 가장 중요한 포인트는 2번인데요. 모빌리티 서비스 업체들이 정부로부터 택시 면허를 매입 또는 임차하면 정부는 그 돈으로 기존 개인택시 면허를 사들이게 됩니다. 결국  새로운 사업을 하는 모빌리티 사업자들이 개인택시 면허를 사들이는 구조 입니다. 정부는 그동안 정부 예산으로 택시 면허 줄이기 사업을 해왔는데요(지하철 등이 깔리면서 과거와는 달리 택시 수요가 많이 줄었습니다 그래서 택시 숫자를 줄여야 기존 택시업계가 먹고 살 수 있습니다) 모빌리티 사업자들이 늘어나면 택시 감차에 투입되는 예산을 줄일 수 있게 됩니다.

택시 면허를 구입해서 모빌리티 사업을 하면 택시가 사라진 게 아니라 모빌리티 서비스로 모양을 바꾼 셈이 되는데요. 그러나 그 서비스가 택시를 대체하는 유사택시여서 기존 택시 손님을 빼앗아 간다면 택시 감차 효과가 없겠지만 과거에 운전기사를 고용하던 사람들이 새로운 모빌리티 서비스를 주로 이용하게 된다면 택시가 사라지고 새로운 서비스가 등장한 셈이어서 사실상 감차 효과가 생깁니다.

데일리 체크

제롬 파월 미국 연준 의장이 금리를 인하하겠다는 뜻을 거듭 밝혔습니다. 파월은 “확장 지속을 위한 적절한 조치를 취하겠다”고 했습니다. 이달 초 미국의 고용지표가 좋게 나오면서 연준이 금리를 동결하는 게 아니냐는 분석이 나왔지만, 금리 인하는 확실시되는 모양새입니다. 파월은 미국 상황 뿐 아니라 전 세계적인 경제 상황도 고려해서 통화 정책을 결정하겠다고 했습니다.

일본이 반도체·디스플레이 제조용 소재의 최종 종착지를 일일이 확인해 한국으로의 수출을 막고 있습니다. 삼성전자와 SK하이닉스는 미국과 중국에 있는 자사 공장을 통해 핵심 소재를 확보하는 방법을 검토해왔습니다. 일본은 이런 우회 수입도 막고 있는 겁니다. 삼성전자는 일본 외의 국가에서 생산된 불화수소를 생산라인에 투입하기 위해 테스트하고 있습니다.

경제 평론가입니다. MBC ‘이진우의 손에 잡히는 경제’를 진행합니다

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