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집값을 잡기 위해 정부가 유례없이 강력한 부동산 규제들을 내놓고 있지만, 이를 회피하는 사례들도 점점 늘어나고 있습니다. 너무 강력한 규제 때문에 오히려 부동산 값이 오르고 부동산 관련 세수가 줄어드는 ‘규제의 역설’이 발생한다는 분석이 나옵니다. 금값이 계속 사상 최고치를 경신하고 있는데, 원인을 짚어봤습니다. 6월 27일 ‘리멤버 나우’ 입니다.

채상욱의 부동산 나우

부동산 규제의 역설

규제로 인해 법인의 부동산 취득이 증가하고, 20-30의 부동산 취득이 증가한다는 소식입니다.

효율적인 규제는 자유를 확대하는 규제

개인적으로 읽었던 책 중에 가장 큰 깨달음을 주었던 책 중 하나는 바로 ‘자유로서의 발전(아마티아 센 저)’이라는 책이었습니다. 이 책에서는 여러 사례를 들며, 규제가 시장을 발전시키는 것이 아니라 선택할 수 있는 자유가 시장을 발전시킨다는 것을 설명합니다.

너무 많은 인구와 높은 출산율로 신음하던 중국과 인도 두 나라가 출산율을 낮추기 위해서 채택한 정책과 그 결과가 이를 증명해줍니다. 중국은 산아제한 규제를 시행했는데, 남아선호 때문에 성비가 맞지 않게 되었습니다. 남녀 성비는 106 대 100에 달해 또 다른 사회문제를 야기했습니다. 같은 상황이었던 인도의 특정 주는 여성들에게 교육 기회를 제공했습니다. 이는 산아제한 이상으로 출산율을 낮췄습니다. 왜냐하면 교육복지가 여성의 역량을 올려주었고, 역량이 증가한 여성은 출산∙육아 외에도 취업이라는 또 다른 선택지를 갖게 됐기 때문입니다. 이처럼 같은 목적이라도 어떤 정책을 쓰느냐에 따라서, 개인의 자유가 확대되는지 아닌지가 갈리게 됩니다.

직접적인 규제를 남발하는 것보다, 규제를 하더라도 자유를 확대하는 방향으로 하는 것이 적합합니다. 노벨 경제학상 수상자인 리처드 탈러 교수가 ‘넛지(Nudge)’에서 말했듯 옆구리 한 번 슬쩍 찌르면서 권고하는 수준에서 시장 참여자들이 스스로 결정하게 하는 것이 더 효율적일 수 있습니다.

부동산 규제의 목적

현 정권의 부동산 규제는 그 목적이 명확하다고 봅니다. 부동산 규제에는 사회적 공감대도 어느 정도 형성되어 있습니다. 지난 2013~2018년, 특히 2016~2018년에 집값이 급격히 상승하면서, 상실감을 크게 느꼈을 860만 무주택가구들이 있기 때문이죠. ‘근로소득이 자산가격 상승을 못 따라간다’는 토마 피케티의 주장처럼, 부동산 가격상승을 불로소득으로 간주하고, 과열된 시장을 잠재울 정책이 필요했을 겁니다.

역설적인 건 초기에는 규제가 작용하는 것처럼 보이지만, 시간이 경과하면서 규제를 벗어나기 시작하는 주체들이 우후죽순처럼 생기기 시작한다 는 점입니다. 특히 규제 바깥에 있는 주체들은 오히려 규제 전보다 더 큰 이득을 얻게 된 경우도 있습니다.

역대 부동산 대책들이 만들어낸 역설

2017년 6.19 대책부터 살펴볼까요. 6.19에서는 은행권 주택담보대출의 담보인정비율(LTV)를 종전 70%에서 60%로 10%p 낮췄습니다. 대출을 껴서 주택을 사는 실수요의 주택 매수여력을 직접적으로 규제한 것이죠. 그러자 현금이 더 많은 계층과 전세를 끼고 집을 사는 투자수요가 상대적으로 더 자유로워졌습니다.

2017년 8.2 대책에서는 서울의 11개 구가 투기지구로 지정되고, 나머지 구는 전체가 투기과열지구가 됩니다. 투기과열/투기지구 내에서는 가구당 1건으로 주택담보대출이 제한되죠. 그리고 다주택자들에게 부과되는 양도세가 강화됩니다. 그러나 대출을 적게 일으키거나 대출 없이 주택을 매수할 수 있는 부유한 가구들이 더 큰 자유를 느끼게 됩니다. 실제로 거주하려는 사람들은 구매력이 떨어져 전세를 선택하게 되고, 전세가격이 올랐습니다. 이에 전세 낀 투자를 하는 다주택자들이 대거 증가했습니다. 투자 목적으로 주택을 사는 사람들은 자유로워지고, 살 집을 마련하려는 사람들은 배제되는 역설 이 나온 것이죠. 이 과정에서 매매거래량은 늘었고 가격상승률도 더 높아지기 시작했습니다.

세율을 높였는데, 지방세수는 적어지게 됐다

2018년 9.13 정책에서는 과열된 시장 상황 속, 투자수요를 억제하기 위해서 양도세를 중과하고, 재산세와 종부세를 강화했습니다. 정부는 재산세∙종부세 부담이 높아지면 다주택자가 주택을 팔 것을 기대했을 것입니다. ‘사는 집 빼고 다 파시라’는 국토부 장관의 발언을 시장에서 받아들였을까요?

시장은 반응했습니다. 먼저, 여유로운 다주택자들은 증여라는 합리적 방식으로 보유세 부담을 줄였습니다. 일부는 법인을 신설하고 부동산을 현물로 출자해 세금 부담을 회피했습니다. 아니면 부동산 신탁이라는 제도를 활용해 절세했습니다. 법인신설, 증여, 부동산신탁은 자본여력이 충분한 계층이 더 잘 활용할 수밖에 없는 제도입니다. 문제는 이렇게 세금 규제를 적극적으로 회피하게 되면서 규제가 없던 때보다 오히려 더 지방세수가 적어지는 환경에 놓였다 는 것이죠.

분양가를 제한했더니 고가 아파트의 분양가는 더 높아지게 됐다

올해 상반기에는 그래도 9.13의 효과로 하락한 부동산가격 조정기를 다시는 놓칠 수 없다는 급한 마음을 가진 실수요들이 시장에 진입하여 다시금 가격이 미약하게나마 상승하기 시작합니다. 그래서 정부의 표현대로 ‘(다주택 투자자들의)추격 매수는 없는’ 상태지만, 거래량이 희박해진 시장에서 실수요의 조바심은 주택가격을 위로 끌어올리기 시작했습니다. 특히 재건축 시장이 가장 민감하게 반응을 했고, 이제 정부는 재건축 사업성을 낮추는 분양가 상한 규제를 발표했습니다. 분양가를 제한하면 재건축 사업이 영향을 받는 만큼 재건축 아파트 가격을 낮추는 데는 적합합니다. 그러나 너무 직접적이죠.

이제는 후분양이나 준공 후 매각을 통해 분양가 규제를 피하는 일부 아파트 단지들이 출현했습니다. 분양가가 지나치게 높게 설정되지 않도록 하려 규제했는데, 오히려 후분양제를 통해 더 높은 가격에 아파트를 분양할 가능성이 커졌습니다.

오늘 첨부한 기사는 규제의 역설을 가장 잘 보여 줍니다. 개인에게 가해지는 규제를 모두 피할 수 있는 법인을 만들고 부동산을 적극 취득하는 사람이 늘었다는 내용이죠. 지난달 개인이 법인에 판 아파트 수가 2006년 집계 이후 최대라고 합니다.

이제 앞으로 나올 정책들은 무엇이 있고, 그 정책에 맞춰 시장이 어떻게 규제를 회피해 나갈지 지켜볼 필요가 있습니다. ‘집값을 잡아야 한다’는 대명제를 지키기 위해서라도 ‘직접 규제’보다는 전반적으로 집값을 낮출 효율적인 간접 규제가 필요하다는 지적이 전문가들 사이에서 나옵니다.

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채상욱

하나금융투자의 건설/부동산 애널리스트입니다. 과학으로 시장을 바라봅니다.

데일리 브리프

금값이 오르는 이유

금값이 계속해서 조금씩 오르고 있습니다. 연초 대비 10% 정도 올랐는데요. 국제 금값이 올라서 그렇기도 하고 달러 가격(환율)이 오른 것도 영향을 줬습니다.

우리나라의 금값 상승률은 원인을 나눠보면 국제 금값과 달러 환율의 영향이 대략 반반 쯤 됩니다.

금값이 오르는 경우는 1. 실질금리가 낮을 때 2. 전쟁 등 위기상황이 발생할 것 같을때 3. 금값이 채굴원가보다 낮을 때입니다.

실질금리가 낮다는 건 물가상승률에 비해 시중금리가 낮다는 의미입니다. 그럴 경우에는 대출을 받아 뭐라도 사두는 게 유리하게 되고 그래서 대출이 늘어나고 그래서 통화량이 늘어납니다. 통화량이 늘어난다는 말은 돈의 가치가 희석된다는 뜻이어서 금의 가격이 올라갑니다. 금은 늘 현금의 대체재로 인식됩니다.

실질금리가 낮으면 이자가 붙는 예금에 돈을 넣어둬도 별로 재미가 없습니다. 이 말은 이자가 전혀 안 붙는 금이 이자가 안 붙는다는 이유로 굳이 저평가될 이유도 적다는 뜻입니다.

요즘 금값이 오르는 이유는 1번의 이유가 가장 많이 작용하는 듯합니다. 우리나라의 금값은 이런 원리로 움직이는 금값에 환율의 변화까지 더해져서 결정됩니다. 미국이 금리를 내리면서 달러화도 약세가 되면 우리나라의 환율과 금값은 내려가는 쪽으로 압력을 받습니다.

화웨이 제재 이탈하는 미국 기업

화웨이에 주요 부품을 공급하지 말라는 미국 정부의 규제를 미국의 대표기업인 마이크론도 피하고 있다는 소식입니다. 고의적인 배신은 아니고 미국이 아닌 해외에서 생산된 제품은 규제 대상이 아니라는 규정을 활용한 것입니다만, 미국 정부의 화웨이 봉쇄가 효과를 거두기 어렵다는 신호 로 읽힙니다.

마이크론에 대해 수출 자체를 하지 말라는 규제라면 화웨이로의 제품 공급을 막을 수 있겠지만 화웨이에만 수출하지 말라는 규제는 구멍이 많습니다. 중국의 A사가 마이크론에서 반도체를 수입한 후 A사가 재고가 많다는 이유로 그 반도체를 화웨이에 팔아 넘길 수도 있기 때문입니다.

데일리 체크

지난 4월 출생아 수가 4월 기준으로 역대 최저였습니다. 작년 4월보다 6% 줄었습니다. 이렇게 월별 최저 기록을 갈아치운 게 벌써 37개월째입니다. 사망자 수도 작년 11월부터 6개월째 줄고 있습니다.

P2P 대출업체들이 작년에 대거 적자를 냈습니다. P2P금융협회 상위 3개사도 마찬가지였습니다. 4~5위 업체는 돈을 벌었는데 흑자규모가 1억원 안팎에 불과했습니다. 2금융권보다 낮은 이자로 돈을 빌려주면서도 투자자에게는 일정 수익을 보장해줘야 해서 정말 규모를 크게 키우기 전에는 P2P업체가 이익을 크게 내긴 힘들다는 분석이 나옵니다.

아파트값은 한동안 잘 오르지 않고 있습니다만, 단독주택은 2014년 말부터 꾸준히 상승하고 있습니다. KB국민은행에 따르면 서울 단독주택 매매가는 이번달 0.86% 올랐습니다. 오름세가 지난달보다 배 이상 커졌습니다. 올해 1월부터 5월까지 서울 전체 주택 매매거래 가운데 단독주택 거래가 차지하는 비중은 14.8%였는데, 이 역시 작년보다 4.2%포인트 오른 수치입니다.

이진우

경제 평론가입니다. MBC ‘이진우의 손에 잡히는 경제’를 진행합니다.

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