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인구절벽이 코앞으로 다가오면서 한동안 소형 평수 아파트들이 인기를 끌었습니다. 그런데 올해 들어서는 대형 아파트가 시장의 주인공이 됐습니다. 출산율이 는 것도 아닌데, 왜 이런 변화가 생겼을까요? 우리나라 근로자 전체 임금 증가폭이 최저임금 증가치를 한참 밑돌았습니다. 6월 7일 ‘리멤버 나우’입니다.

채상욱의 부동산 나우

대형 아파트가 뜬다

큰 집에 살고 싶은 것은 대부분의 사람들의 소망일 것입니다. 그런데 투자적인 관점에서는 대형평형보다는 소형평형이 확실히 인기를 얻곤 했죠. 특히 우리나라도 선진국과 같이 1~2인 가구 중심이 되면서 소형평이 구조적 인기를 얻을 것이라는 예측들이 불과 몇 년 전만 해도 많았는데요. 그런데 최근 대형평형의 매매가격 상승률이 소형평형을 앞질렀다고 합니다.

– 대형 아파트가 얼마나 많이 올랐나요?

먼저 KB부동산의 규모별 아파트 매매중위가격 분석 결과를 보면, 작년 서울의 40m² 이하 소형 아파트 매매중위가격은 꾸준히 상승해 2018년 12월 4억1029만원으로 고점을 찍습니다. 그러나 올해 들어 1월에 3억2281만원, 5월에는 3억 1926만원으로 하락했습니다. 거래량 역시 작년 같은 기간보다 43% 이상 감소했습니다. 미분양도 쌓이고 있는데요. 전국 미분양 주택 통계에서 85m² 이하 소형아파트의 미분양 물량은 직전 3월 5만6138가구보다 109가구 증가한 5만6247가구입니다.

중대형 아파트는 분위기가 다릅니다. 2017년 1월부터 2019년 4월까지 전국 아파트 면적별 가격 상승률을 보면 중대형 아파트가 16.15%이고, 소형과 중소형은 각각 14.87%, 15.25%였습니다.

지난 2017년 8.2 부동산 대책을 통해서 전용면적 85m² 이하의 주택을 10년 준공공임대사업자로 등록하고 유지하면 나중에 매각할 때 70% 장기보유공제를 받아서, 양도 실효세율을 17%수준 이하로 낮출 수 있는 혜택이 있었습니다. 이에 전용면적 85m² 이하 주택들이 전국적으로 강세를 보였고, 세종시나 위례, 송도 신도시처럼 대형주택이 대거 공급된 지역 아파트는 약세를 보였습니다.

이런 분위기 속에서 1~2인 가구 대세론이 퍼지면서, 한국에도 큰 집보다는 소형 주택이 뜬다는 식의 보도가 많았죠. 그런데 2019년이 되자, 1~2인 가구 대세론이 갑자기 사라진 것도 아닌데, 대형평이 뜨고 있는 겁니다.

– 대형 아파트가 왜 뜨는 건가요?

2018년 9.13 정책의 영향으로 대형평 아파트가 슬금슬금 시장의 주인공으로 부상하고 있습니다. 먼저 9.13 정책은 1주택자의 양도세∙재산세∙종부세율은 거의 손대지 않았습니다. 소유기간 동안 거주기간 2년을 채우지 못하고 장기간 소유만 해왔던 ‘비거주 장기 1주택자’의 경우에는 내년부터 공제율이 낮아지면서 향후 매각 시 높은 세금을 내야 할 것으로 예상되지만, 거의 대부분의 1주택에 대해서는 세금중과를 하지 않고 현황유지를 하고 있었습니다.

그런데 9.13에서는 청약조정지역으로 대표되는 규제지역에서 2번째, 3번째 주택을 투자목적으로 보유한 다주택자들에게는 양도세율 중과(기본세율 + 10% or 20%p)를 합니다. 종부세율도 변경하여 2주택자 이상부터는 높아진 세율로 세금을 내게끔 해서 추가로 주택을 취득하거나 유지하기 힘들게 하고 있죠.

결과적으로 9.13 정책은 투자 목적으로 부동산을 구매했던 가구들이, 오히려 ‘똘똘한 한채’만을 남기게 했습니다. 괜히 2주택∙3주택 보유하느니, 주거만족도를 높일 수 있도록 본인들이 거주하는 지역의 대형평형이나, 입지가 더 좋다고 알려진 지역으로, 혹은 신축아파트로 이전하는 방향으로 다주택자들이 움직이고 있다고 예상해 볼 수 있습니다.

– 신고가가 나오기도 하나요?

실제 9.13 정책 이후 강남구∙서초구∙송파구나 양천구를 포함한 고가주택 밀집지역에서는 실거래 기준 신고가가 거의 나타나지 않고 있습니다. 9.13 정책으로 시세가 2018년 9~10월의 최고가 대비 하락한 상태에서 거래가 되고 있는 것이죠. 낙폭이 줄어들고는 있지만 전년 최고가를 갱신하진 못한 상황이죠.

그런데 이들 4구, 나아가 서울 전역에서 40평 이상의 대형평 단지들 중에서는 신고가를 갱신하는 단지들이 적지 않습니다. 신고가 갱신은 역사적 최고가를 넘겼다는 의미이니, 전용85m² 이하 주택이 전고점을 뚫지 못한 것과 비교하면 상당히 차이가 나는 셈입니다.

강동구 성내동 성내삼성아파트 43평이 9억원으로 신고가, 성동구 금호동 삼성래미안 42평이 8.5억원, 성동구 옥수동 중앙하이츠 42평이 15억9000만원, 용산구 이촌강촌 40평 15억2000만원, 마포구 마포자이 57평이 15억, 중구 중림삼성사이버빌리지 45평이 12억5000만원, 성북구 종암SK 43평이 6억2000만원, 동대문구 답십리두산아파트 42평이 6억9900만원 등이 해당되죠.

강남권으로 가면 반포의 아크로리버파크는 64평이 41억8000만원으로, 도곡렉슬은 43평이 25억7000만원으로, 대치선경 아파트는 45평이 28억원으로 신고가를 갱신했죠.

우리나라의 1인당 주거면적은 33m²으로 일본의 40m²나, OECD 주요 국가의 45m², 미국처럼 땅이 넓고 단독주택을 선호하는 국가의 59m²와 비교해서 상당히 차이가 납니다. 한국 사람들이 상대적으로 작은 주택에 살고 있는 것이죠. 1~2인 가구가 중심이라고 하더라도, 1인당 주거면적은 지속적으로 증가해왔기 때문에 대형평 아파트를 1주택으로 유지하는 것은 장래 소형평 대세인 한국의 주거 환경 속에서, 오히려 상당히 희소성과 경쟁력을 갖추지 않을까 생각해봅니다.

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채상욱

하나금융투자의 건설/부동산 애널리스트입니다. 과학으로 시장을 바라봅니다.

데일리 브리프

최저임금은 올랐는데, 임금총액은 덜 오른 이유

최저임금이 최근 많이 오르긴 했지만 우리나라 근로자의 임금총액은 그리 많이 늘어나지 않은 것으로 집계됐습니다. 최저임금 상승폭이 컸음에도 임금 총액이 크게 늘어나지 않고 상승률도 최근 6년 사이에 가장 낮았던 것은, 임금 근로자 숫자 자체가 별로 늘지 않았거나 최저임금은 올랐지만 기존 근로자 임금은 별로 오르지 않았다는 의미입니다.

이 통계를 다룬 기사에서는 급격한 최저임금 인상으로 고용주들이 정규직 근로자보다는 시간제 근로자를 짧은 시간 동안 고용하는 쪽으로 대응하면서 전체 임금총액이 감소했다고 분석하고 있습니다. 물론 그런 배경도 있을 수 있겠지만 다른 원인도 있을 겁니다.

특히 고령화 속도가 빨라지면서 은퇴하는 근로자들이 빠르게 늘어나고 있는 것도 임금근로자들의 전체 임금총액이 덜 늘어나는 데 기여한 요인입니다. 은퇴 근로자들의 증가는 최저임금과는 무관하므로 근로자의 임금총액이 덜 증가한 것은 최저임금의 가파른 인상과 인과관계가 전혀 없을 수도 있다는 뜻입니다. 최저임금의 급격한 상승이 다양한 파급효과를 가져올 수 있습니다만, 고용 통계에는 고령화에 따른 은퇴 근로자의 급증이 더 큰 영향을 줍니다.

우리나라의 현재 인구구조는 새로 사회에 진출하는 젊은 근로자들(25세 인구는 70만명)보다 60세가 넘어서 일을 손에서 놓아야 하는 은퇴 근로자들의 숫자가 더 많은 상황(60세 인구는 80만명) 이기 때문에 새로 생기는 일자리는 특별한 변수가 없는 한 줄어드는 게 일반적이고 자연스러운 결과입니다.

고용과 관련한 통계가 부정적인 신호를 보일 때는 상당부분이 이런 인구구조의 변화 때문일 가능성이 큽니다. 급격한 최저임금 인상은 여러가지 부작용을 불러오는 게 사실이지만, 그렇다고 해서 고용지표에서 발생하는 다양한 현상들을 모두 ‘최저임금 탓’으로 해석하는 것은 정책 대안의 정교함을 떨어뜨리는 일입니다.

데일리 체크

서울 강남과 여의도 등 주요지역에서 주택을 지은 뒤 입주자를 구하는 후분양으로 선회하는 단지들이 늘고 있습니다. 주택도시보증공사가 분양가 상한 기준을 강화하기로 했기 때문입니다. 후분양제를 택하면 분양가 규제를 피할 수 있습니다. 이 기준에 따르면 인근에서 1년 안에 분양한 아파트가 있으면 분양가를 기존 분양단지 평균 분양가 수준으로, 1년 초과 분양단지만 있을 땐 분양가가 비교 단지의 105%를 넘지 못하도록 했습니다. 분양가의 상한선을 정하면 단기적으로 분양가가 기존 주택을 끌어올리는 일은 막을 수도 있습니다. 다만 집값은 분양가와 무관하게 오르내리기 때문에 중장기적으로는 효과를 거두기 어렵습니다.

구글이 게임 스트리밍 서비스 ‘스태디아’를 11월에 북미와 유럽에 출시합니다. 게임 스트리밍 서비스는 컴퓨터 사양이 부족하더라도 통신망만 빠르면 클라우드 컴퓨팅을 이용해 게임을 할 수 있게 해줍니다. 전용 컨트롤러는 컴퓨터에 연결되지 않고 네트워크에 직접 연결돼 입력지연을 줄입니다. 게임을 따로 구매하는 베이스 모델은 무료, 게임도 구독 형태로 구매할 수 있는 프로 모델은 월 9.99달러로 가격이 책정됐습니다.

우리나라의 저출산 현상이 사회경제적 양극화 때문이라는 국회 입법조사처의 분석이 나왔습니다. 조사 결과 20~30대에서 임금이 높을수록 기혼자 비율이 올라갔습니다. 출산 건수는 대다수 소득분위에서 감소하고 있지만, 저소득층 출산 비중은 줄어들고 고소득층 출산 비중은 올라갔습니다. 입법조사처는 저출산 원인으로 거론돼온 비혼∙만혼 현상은 OECD 평균과 비슷한 만큼 저출산 원인은 사회 양극화라고 짚었습니다.

한국거래소 금시장에서 거래되는 금값이 올초보다 9% 넘게 오르면서 3년 만에 최고치를 기록했습니다. 미∙중 무역분쟁 장기화되면서 안전자산 선호 심리가 강해졌기 때문입니다. 제롬 파월 미국 연준 의장이 기준금리를 내리겠다는 뜻을 내비치면서 실물자산인 금의 매력이 상대적으로 커지기도 했습니다. 게다가 거래소 금값은 환율을 반영하기 때문에 국제 금값보다 오름세가 더 컸습니다.

이진우

경제 평론가입니다. MBC ‘이진우의 손에 잡히는 경제’를 진행합니다.

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