이 소식이 중요한 이유

집값이 떨어진 원인이야 다양하겠지만, 신도시들의 하락폭이 서울보다 커서 3기 신도시 발표가 영향을 줬다는 분석이 늘고 있습니다. 하지만 3기 신도시 공급 외에도 집값을 떨어뜨리고 있는 요소들이 있습니다. 시장의 움직임을 예상하려면 현상의 원인을 정확히 파악할 필요가 있습니다.

-서울 집값은 왜 이렇게 계속 하락하는거죠?

투자수요를 억제한 ‘9.13 대책'(양도세율 중과 대상 확대와 종부세 등 보유세 부담 강화)과 현 정부 들어 지속적으로 유지 중인 실수요 억제 대책(무주택자도 서울에선 LTV가 40%로 제한)까지 포함하는 종합적인 ‘수요 감소’ 대책의 효과입니다. 특히  9.13 대책은 공시가격 6억원을 넘기는 고가 주택의 투자 매력을 극단적으로 낮췄습니다.  때문에 고가 주택을 중심으로 가격이 하락하면서 지수 전체를 끌어내리는 형국입니다.

– 정책 때문이라는 건데, 정부 정책이 너무 많아 헷갈려요.

정부는 수요는 억제하고 공급은 늘리는 부동산 정책을 펴고 있습니다. 이에 대출규제, 8.2 대책과 9.13 대책, 3기 신도시 공급, GTX 등 여러 부동산 정책들이 집중적으로 발표되면서 시장 참여자들이 혼란스러워하는 것 같습니다. 전문가들의 의견도 엇갈리고 있습니다. 이럴 때일수록 정부 정책과 시장을 객관적으로 바라봐야 합니다. 

1) 실수요자 : 대출 규제로 거래량 감소

실수요자는 담보대출을 받아서 기존 아파트를 사거나 새 아파트 청약을 신청할 수 있습니다. 그런데 이때 활용하는 주택담보대출 규제가 이미 2017년부터 시행 중입니다. 또 점점 강화되고 있죠. 서울시 투기지구(15개 구)에서는 대출이 물건별이 아니라 가계당 1건으로 제한되고 있습니다.  또  2017년 6.19 대책 이전에는 주택가격의 70%까지 대출할 수 있었는데, 이제는 40%가 일반적입니다.  이에 기존 아파트 매수 수요가 감소해 매매거래량이 줄었습니다.

2) 청약시장 : 3기 신도시 여파로 인기 하락

반면 청약시장은 지속적으로 견조한 수요를 보여주고 있고, 일부 지역에서는 과열된 모습도 보였습니다. 이 청약 수요는 3기 신도시가 잡았습니다. 미래에 더 좋아보이는 아파트(3기 신도시)가 공급된다면, 지금 당장 청약에 나서지는 않을 가능성이 크기 때문입니다. 과거 이명박 정권 당시 보금자리 주택이 청약시장에서 인기를 끌면서 민간 분양시장의 청약 경쟁률이 낮아졌던 것과 비슷하다고 보면 됩니다.

3) 투자수요 : 종합적 압박

투자수요도 억눌렀습니다. 청약제도는 투자를 목적으로 청약을 신청하는 것이 사실상 불가능하도록 작년 9월을 전후로 바뀌었습니다. 그 이후 이미 집이 있는 사람은 청약 당첨을 노리기 힘들게 됐죠. 다만 대출 규제 여파로 미계약 가구가 나오면서 현금부자들이 이를 ‘줍줍’하는 것이 잠깐 가능하긴 했습니다. 이제는 이조차도 불가능해졌습니다. 정부가 현재 80%수준인 예비당첨자 비율을 500%로 늘리기로 하면서 미계약 건도 무주택 예비당첨자가 받아갈 가능성이 높아졌기 때문이죠. 어쩌면  앞으로 유주택 가구가 청약에 당첨될 확률은 사실상 0%에 근접 할 것으로 보입니다.

청약시장을 넘보기 힘들어진 다주택 투자수요는 기존 주택을 바라볼 수밖에 없습니다. 그런데 기존주택 중에서 공시가격 6억원이 넘는 주택에 대한 투자수요를 급감시킨 것이 바로 9.13 대책이었습니다. 9.13 대책은 다주택자들의 보유 부담을 강화시키고(조정지역 내에서는 추가 주택 취득 시 종부세 합산배제가 사실상 불가능), 양도소득세율을 높여 세후수익률을 낮췄습니다. 자연히 투자수요 역시 급감했죠.

극단적인 사례긴 하지만 특정 고가주택은 세금을 제하고 나면 투자수익이 전혀 없을 수도 있습니다.  집을 사면 손해를 볼 수도 있을 정도로 세법이 강화 된 것이죠. 이에 서울 주요 지역의 갭투자 비중이 2018년과 달리 급감하고 있습니다. 갭투자는 투자수요의 지표와도 같습니다. 특히, 작년까지 59%에 달했던 서울시 서초구의 갭투자 비중은 올해 25%로 뚝 떨어졌습니다. 갭투자 비중이 줄었다는 것은 시장이 안정됐다는 것을 의미합니다. 정책이 효과를 내고 있다는 증거입니다.

4) 공급: 3기 신도시 + 교통망

물론 3기 신도시를 공급하고, 신도시들을 GTX로 연결하기로 한 공급 정책도 역시 주효합니다. 부동산 대책이 하나씩 나올 때는 큰 효과가 없을 듯했지만, 이렇게 여러 대책들이 맞물리면서 효과를 내고 있는 게 지금 부동산 시장 상황입니다.

– 거래량이 늘고 있다는데, 반등 신호 아닌가요?

시장도 이 ‘어벤져스’급 정부 정책의 등장에 서서히 적응을 하고 있습니다. 많은 사람들이 매매만이 부동산 소유권을 넘기는 유일한 방법인 것으로 생각하곤 합니다. 그런데 증여도 있고, 분양권 전매도 있고, 기타 소유권 이전(분양계약 등)도 있습니다. 다양한 형태로 소유권들이 이전되며 시장이 조성됩니다.

과거에는 전체 소유권 이전 방법 중 매매 비율이 60% 이상이었는데, 증여 비율은 5%밖에 안 됐습니다. 하지만 지금은 매매 비율은 30%대로 뚝 떨어지고, 증여 비율은 15%대로 높아졌습니다. 시장이 정부 정책에 맞춰 변하고 있는 것입니다.

 이런 변화 속에서 매매거래량이 미세하게 반등하는 것에는 큰 의미를 두기 어렵습니다 . 오히려 증여 비중이 늘어난 것이 더 시장에 민감한 변화가 아닐까 합니다.

– 그럼 집값은 언제 반등할까요?

종합하면 현재는 ‘공급’의 문제보다는 ‘수요 억제’ 정책이 효과를 발휘하는 시기에 가깝습니다. 시장은 현재 추이를 유지하다가, 수요 관리 정책의 방향이 바뀔 때 변하지 않을까 싶습니다. 당분간은 없을 것 같고요.