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최근 임대사업자 등록 건수가 급감하고 있습니다. 지난 9.13대책 이후 임대사업자에 대한 혜택이 줄었기 때문입니다. 그러면 집은 언제사야 할까요? 금호그룹이 제시한 자구안에 대해 채권단이 미흡하다는 평가를 내렸습니다. 4월 12일 ‘리멤버 나우’ 입니다.

채상욱의 부동산 나우

지금 주택 구매 고려하신다면

9.13 대책 이후 임대사업자 등록이 급격히 줄었습니다. 오히려 취소 신청이 빠르게 늘고 있다고 합니다.

이 소식이 중요한 이유

임대사업자 등록제도는 개인 다주택자들이 임대주택(누군가 전세 사는 주택)의 주 공급원인 우리나라에서 임대시장 안정성(안정된 전세주택 공급)을 높이기 위해 도입된 제도입니다.

이 제도가 화두가 된 것은 2017년 8.2 대책에서 상당한 혜택이 부과되기 시작하면서부터 였습니다. 8.2 대책 후 이 제도를 활용해서 다주택자가 전세끼고 집을 더 사는 ‘갭투자’가 증가했습니다. 이것이 주택시장의 가격 변동성을 높이는 요소가 되기도 했습니다.

그런데 최근 임대사업자 등록 건수가 다시 급감하고 있다고 하니, 이런 변화가 주택시장에 어떤 영향을 미칠지 미리 가늠해 볼 필요가 있겠습니다 .

임대사업자 등록제도란?

임대사업자란 1채 이상의 주택을 임대사업을 할 목적으로 등록한 자로, ‘민간임대주택에 관한 법률’에 기반하고 있습니다. 쉽게 표현하면 다주택자 중에서 임대사업자라고 신고를 한 사람입니다.

임대사업자 등록제도가 등장한 이유는 우리나라 주택 임대시장이 갖는 불안전성 때문입니다. 한국의 총 임대가구는 865만호(2017년말 기준)에 이르지만, 4년 이상의 장기간 거주가 가능한 장기임대주택은 150만호도 안됩니다 . 대부분 2년만기 이하의 보통의 전세제도나 보증부 월세 제도 속에서 운영이 되는 것이죠.

결국 장기 임대가 불가능하다보니 주거 안정성이 상당히 떨어집니다. 2년 만기 전세로 3~4번 정도 집주인 때문에 이사를 몇번 하다 보면, 대단한 피로감과 주거불안이 생기고 주택구입에 대한 욕구가 커지는 경험을 무주택이나 1주택자 대부분은 해보셨을 거라고 생각합니다.

임대시장에 장기임대보다 2년만기의 일반 임대가 대부분인 이유는 바로 임대주택을 공급하는 공급원이 다른 나라와 달리 다주택자들에 의해서 이뤄져 있기 때문입니다. 그리고 무엇보다도 다주택자들이 임대사업자 등록을 하지 않고 있어서입니다. 제3자에게 임대를 놓고 임대소득을 올리는 것도 분명히 사업인데, 2017년까지 우리나라는 임대등록제도가 강제가 아니었던 것이죠. 임대등록을 하지 않은 다주택자가 벌어들이는 임대소득(월세 뿐 아니라 전세도 전세보증금에 대한 이자소득을 임대소득으로 계상합니다)은 그래서 그동안 무과세의 영역이었습니다.

왜 임대사업자 제도를 활성화했을까?

2017년을 기점으로 정부는 임대시장 안정성 확보를 위해서 임대사업자 등록을 적극적으로 유도하기 시작했습니다. 그러기 위해선 당근이 제시돼야 했죠. 여러가지 혜택을 제공하면서 다주택자들이 임대사업을 등록하도록 정책을 펴 나가기 시작합니다.

특히 8.2대책(2017년 8.2일 발표)을 기점으로 임대등록이 급증하게 됩니다 . 8.2대책은 다주택자들이 집을 팔 때 내는 양도소득세와 관련, 임대등록을 하고 10년 후 매각한다면 상당한 혜택을 부여하고(당근), 등록을 하지 않는다면 상당한 페널티를 부과하는 방식(채찍)을 썼습니다. 이제 다주택자는 등록하느냐(당근) 하지 않느냐(채찍)의 이지선다에 놓이게 되었고, 대부분 당근을 선택하게 됩니다.

만약 10년간 5억원의 양도차익이 발생한 경우에, 임대등록을 하고 10년간 유지한 다주택자는 매각 시 4000만원(실효세율 8%)정도의 양도소득세를 내지만, 미 등록한 다주택자는 2억5000만원(실효세율 50%) 정도의 세금을 냅니다. 그러니 임대등록을 하는 것이 양도시 훨씬 유리하죠.

더구나 종합부동산세도 장기임대등록 주택의 경우 공시6억원 이하이고 85㎡ 이하이면 합산 배제하도록 해서, 소위 10여채를 임대등록 중이라도 종부세 0원이 가능했습니다. 정말 대단한 혜택이죠. 덕분에 임대사업자 등록건수가 급증하기 시작합니다. 아래 표를 보시죠.

2017년 8.2 대책 발표 이후, 월 1만호 내에서 서서히 증가하던 임대사업자 등록건수는 2018년 3월 무려 8만건에 이를 정도로 급증하게 됩니다. 등록을 하기 위해서는 주택을 소유하고 있어야 하니, 잔금을 치르고 등록한 것을 고려하면 2017년 말부터 다주택자들이 보유중이거나 혹은 신규 매수한 주택을 2018년 3월에 대거 등록했음을 알 수 있습니다. 이후에도 임대등록 건수는 월 1.5~2만건을 유지하다가 2018년 9월에도 7만건으로 상당한 숫자를 기록하게 됩니다. 혜택이 너무 좋다보니 신규로 주택을 구입하고 임대사업자로 등록하는 것이 가속화되었던 것이 2018년이었습니다.

다시 혜택 줄인 9.13 정책

변곡점은 작년 9.13 정책이 나온 순간부터 였습니다 .

9.13 정책은 임대등록주택에 대한 실익을 반대로 줄여나가기 시작한 정책입니다. 먼저, 85㎡ 이하이면 10년 임대시 양도소득 공제 70%를 받았던 것을 고가주택에는 0%로 다시 원복해서, 임대주택 등록 후 매각 시 실익이 없도록 바꾸었습니다.

또 종합부동산세도 청약조정지역 내에서 매수를 하고 임대등록을 하면 합산배제가 아니라 원래처럼 합산되도록 하였습니다. 따라서 주택 호 수가 늘어나면 세금이 늘어나도록 한 것이죠. 이제 10채 임대하는 사람은 10채에 해당하는 종부세를 냅니다.

2018년 9.13 정책발표 후 임대사업자 등록이 연말에 다소 증가한 것은 9.13 이전에 매수한 주택들을 임대등록 한 것이고, 새로 매수한 주택의 임대등록 건수는 2019년이 되면서 확연히 감소하기 시작하였습니다. 월별 임대등록 건 수는 다시 2년전인 2017년 초 수준으로 내려갔습니다.

당장 급등장세는 없을 듯

이렇게 보면 지난 2년(2017~2018년)간 주택시장의 높은 변동성은 다주택자들이 임대사업자 등록제도를 열심히 활용했던 기간(2017.5~2018.9)과 그 이후 기간(2019.1~)으로 나눠질 것 같습니다.

그리고 임대등록의 혜택을 없앤 상태가 유지된다면 2017년 말~2018년과 같은 급등세는 당분간 없을 것으로 생각하셔도 좋을 듯 합니다 . 가격이 단기간에 급등락을 하게되면 사람들은 조급해집니다. 그러나 요즘처럼 횡보나 하락을 한다면 그렇게 될 이유가 없죠. 임대등록제도가 유명무실해지면서, 시장에서 2017~2018년의 급등장세가 재현될 가능성이 낮아졌습니다. 그래서 현재 주택 구매를 고려하고 계신 분이라면 투자로 생각하시든, 자가 실거주로 생각하시든 천천히 결정하셔도 될 것 같습니다.

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채상욱

하나금융투자의 건설/부동산 애널리스트입니다. 과학으로 시장을 바라봅니다.

데일리 브리프

채권단 “금호그룹, 진짜 자구안 필요하다”

아시아나항공에 돈을 빌려줬던 채권단이 아시아나를 경영중인 금호그룹이 제출한 자구안에 대해 미흡하다는 판단을 내렸습니다.

지금 아시아나항공은 대출만 없으면 벌어들이는 돈으로 회사를 운영하는 것은 가능하지만 대출이 많아서 대출 만기가 돌아오는 것은 추가 대출이 있어야 회사가 생존할 수 있는 상황 입니다.

아시아나항공은 은행에서 4천억원 정도를 대출받은 상태이고 회사채 등을 발행해서 시장에서 일반 투자자들에게 1조4천억원을 조달해서 쓰고 있는 중입니다.

문제는 은행들이 4천억원에 대한 상환요구를 하지 않더라도 시장에서 일반 개인투자자들에게서 빌린 1조4천억원에 대한 만기가 돌아오면 추가로 회사채를 발행해서 돌려줘야 하는데 추가로 발행하는 회사채를 누가 사겠느냐는 게 고민입니다. (아시아나항공이 이렇게 어렵다는 걸 모르던 개인들이 사들였던 회사채인데 말이죠)

금호그룹이 요구한대로 산업은행 등이 아시아나항공에 추가로 5천억원을 지원하면 그 돈은 만기가 돌아오는 회사채를 갚는데 쓰고 은행들은 아시아나에 9천억원을 대출해준 것으로 바뀔 뿐입니다. 채권단은 금호그룹이 경영권을 내놓는 한이 있더라도 아시아나 항공에 새로 자금을 투입할 새 주인을 찾아야 한다는 입장입니다.

부동산 거래 위축에 대출도 감소

금융회사들이 시중에 푸는 대출의 규모가 1년 전에 비해 크게 감소했습니다. 약 5분의 1 수준입니다. 1년전 이맘때는 부동산 투자 열기가 뜨거워서 대출이 크게 늘어났던 때라는 점을 감안하더라도 대출이 꽤 많이 줄어들었음을 알 수 있습니다.

대출의 감소는 부동산 거래 위축 때문입니다. 부동산 거래 위축이 정부의 대출 규제에서 비롯된 것임을 생각하면 원인과 결과가 계속 맞물리며 돌아가고 있는 구조인데요. 대출이 줄어든 곳이 서민금융을 주로 취급하던 2금융권입니다.(신협, 단위농협, 저축은행 등) 정부가 대출 규제를 계속 이어가는 한 이런 대출 축소 흐름은 계속 이어질 것 같습니다.

금융회사들이 시중에 풀어놓는 대출의 양이 덜 증가하거나 감소한다는 건 일반적으로는 불황의 신호입니다. 대출을 받으려는 수요가 감소했다는 의미일테니까요. 그러나 지금은 대출 수요가 줄어서라기보다 대출 규제로 대출을 못받게 된 경우가 많은 탓이어서 불황으로 연결짓기는 어렵습니다.

규제 때문이건 수요 감소 때문이건 대출증가액이 줄어들거나 대출 총량이 감소하면 역설적으로 대출 받기는 더 좋아집니다. 대출이 크게 감소한 제2금융권이나 보험사들은 대출이 가능한 소비자들에게는 과거보다 더 낮은 금리를 제시하면서 치열하게 영업을 할 것입니다.

시중에 풀려나간 대출의 총량은 그 사회의 금융자산의 총량과 같습니다. 나의 부채는 누군가의 자산이되고 누군가가 부채를 일으켜 생긴 돈으로 내가 생산하는 재화를 사들이면서 그 돈이 나에게 들어오는 것입니다. 내가 대출을 받아서 집을 사면 그 집을 판 사람의 통장에는 예금으로 꽂힙니다. 한 사회의 부는 이런 식으로 증가하게 되는데요.

대출 증가폭이 급감한다는 것은 이런 순환의 속도가 둔화되고 있다는 의미입니다. 대출 증가폭의 감소가 불황 때문은 아니지만 시중에 돈이 덜 풀려나가면 그 자체로 불황이 잉태되기도 합니다. 가계 대출 증가폭 둔화가 언제까지 이어질 지 그 빈자리를 다른 대출이 메워서 전체의 대출 총량이 어느정도 유지되는지를 계속 주시해야 합니다.

비은행계열 카드회사는 힘들어

신용카드 모집인 수가 최근 2~3년 사이에 절반으로 줄어들었습니다. 카드를 만들 때 비대면 방식으로 인터넷을 통해 신청할 수 있게 된데다 카드사들이 가맹점에서 받는 수수료가 줄어들면서 소비자들을 대상으로 적극적인 마케팅을 하기 어려워진 영향도 있습니다.

신용카드 모집인 숫자가 1만명 가량 줄어들면 그들에게 지급되는 수당만 수천억원입니다. 카드사들은 그동안 카드 모집인들이 새로 카드 가입자를 모집할 때마다 건당 15만원 안팎을 지급해왔습니다. 1만명 남짓 남아있는 카드 모집인들도 계속 감소할 것으로 예상됩니다.

신용카드 생태계를 가동하는 사회적 비용을 줄이는 과정이긴 합니다만, 카드 모집인이 따로 필요없고 각종 할인 혜택도 덜 필요한(창구에서 신용카드 하나 만들어달라고 부탁하면 되는) 은행계 신용카드사(신한카드, 국민카드, 외환카드, BC카드 등)들은 상대적으로 충격이 덜할 것입니다. 은행망을 갖고 있지 않은 전업계 카드사들의 고민이 특히 더 깊어지고 있습니다.

이진우

경제 평론가입니다. MBC ‘이진우의 손에 잡히는 경제’를 진행합니다.

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