[3.28.목] 재건축 대신 리모델링?

<리멤버 나우>는 리멤버와 분야별 최고 수준의 경제 전문가들이 함께 만드는 ‘데일리 경제 콘텐츠 레터’ 입니다.

재건축에 대한 정부의 각종 규제가 더해지면서, 대안으로 ‘리모델링’을 주목하는 사람들이 늘고 있습니다. 리모델링 시장을 전망해 봤습니다. 국민연금의 반대로 총수가 CEO에서 물러나는 사례가 생겼습니다. 3월 28일 ‘리멤버 나우’ 입니다.

채상욱의 부동산 나우

재건축 대신 리모델링?

재건축 시장에 다양한 규제들이 더해지고 있습니다. 특히 복잡한 절차와 동의, 또 재건축 초과이익환수제(이하 재초환)와 같은 준 양도세가 추가되면서,  상대적으로 절차가 간소하고 재초환이 없는 리모델링 사업들에 대한 관심도가 높아지고 있습니다 .

이 소식이 중요한 이유

‘준공 20년 이상 된 아파트 400만 시대’를 맞아 리모델링 사업과 재건축 사업을 비교하고, 리모델링 시장 전망에 대해 살펴보겠습니다. 참고로 준공 15년 이상이면 리모델링을 할 수 있는데,  2025년이 되면 서울시 전체 아파트의 90%가 준공 15년이 넘어갑니다 . 어마어마한 가능성을 안고 있는 것이지요.

리모델링의 정의

리모델링이란 건축물의 노후화 억제 또는 기능향상을 위한 대수선(건축용어) 또는 증축행위를 말합니다. 대수선이란 기둥이나 보, 내력벽 등을 수선-변경하는 것을 말하지만 이는 현재 금지되어 있습니다.  그래서 기둥-벽의 위치를 그대로 두고 상층부를 추가로 건설하는 수직증축 리모델링 방식과 수평으로 확장하는 수평증축 리모델링이 시행되고 있습니다 .

리모델링을 하게 되면(수직-수평 증축 방식) 말 그대로 건축물의 인테리어와 외관을 모두 바꾸게 되어서 거의 재건축과 유사한 결과가 나옵니다. 재건축은 완전히 부수고 새로 짓는다는 것이고, 리모델링은 뼈대만 남기고 외관을 개보수한다는 정도의 차이입니다.

하나금융투자의 건설/부동산 애널리스트입니다. 과학으로 시장을 바라봅니다.

데일리 브리프

국민연금이 ‘총수’를 몰아냈다

대한항공 조양호 회장의 연임이 주주총회에서 좌절됐습니다. 국민연금 등 다른 주주들이 조 회장이 이사로 경영진에 남아있는 것을 반대했기 때문입니다.

일반적으로 회사의 이사회 멤버인 이사들은 사규에 따라 임기가 정해져있는데 임기가 만료되는 경우 주주총회에 새 후보를 내놓기도 하고 기존 이사를 연임시키자는 안을 내놓기도 합니다. 이 안을 주주총회에서 주주들이 승인하면 새 인물이 이사로 들어가거나 기존 이사가 연임을 하게 됩니다.

이렇게 주주총회에서 승인받은 이사들중에 대표이사를 뽑아 경영을 맡게 합니다. 이런 승인절차를 일반적인 회사는 주주총회 참석 주식수의 절반 이상이 승인하면 통과되는 것으로 합니다만  대한항공은 특이하게도 참석주식수의 3분의 2가 찬성해야 이사 자격을 얻을 수 있게 정관을 만들어놨습니다 . 외부의 적대적 세력들이 이사회에 들어오는 것을 막기 위해서 만든 규정인데 아이러니하게도 조양호 회장은 이 규정 때문에 3분의 2에서 표가 약간 모자라서 좌절됐습니다.

조양호 회장이 이사진에 들어가지 못했다고 경영권을 잃은 것은 아닙니다. 대주주로서 본인에게 우호적인 인물들을 이미 이사회에 넣어놨기 때문에 경영권을 행사하는 건 현실적으로 큰 무리는 없습니다. 이사들은 주주의 의견보다는 회사에 이익이 되는 방향으로 의사결정을 하는 것이 원칙이지만 현실적으로는 대주주의 입김이 작용합니다.

 조양호 회장이 연임에 실패함으로써 잃게 되는 것은 대한항공에서 월급을 받아가는 게 불가능하게 됐다는 정도 뿐 입니다. 물론 국민연금을 비롯한 반대세력이 계속 힘을 키우면서 조 회장의 입김을 차단하려고 노력하긴 할 겁니다.

국민연금이 조양호 회장의 이사 선임안에 반대한 이유는 다양한 논리로 설명은 됩니다만, 어떤 경우는 반대하고 어떤 경우는 기권하며 어떤 경우는 찬성할 것이냐 하는 것을 칼로 물베듯 규정화하기는 어려울 것입니다. 국민연금의 의사결정기구가 그런 부담스런(잘해야 본전인) 결정을 매번 어떤 인센티브를 갖고 치열하게 고민할 것이냐 하는 게 해결하고 보강해야 할 숙제입니다.

복제약 난립 막는다

신약의 특허기간이 끝나면 누구나 같은 성분으로 똑같은 카피약을 만들어 팔 수 있습니다. 이걸 ‘제네릭’ 약이라고 부르는데요. 다만 같은 성분 같은 효과를 갖는지 믿을 수 없기 때문에 ‘생물학적 동등성 실험’이라는 비싼 비용이 드는 실험을 하게 됩니다 .

그러나 이 실험은 여러 제약사들이 돈을 조금씩 내서 카피약들을 한꺼번에 모아놓고 실험할 수도 있기 때문에 그런 방식으로 비용을 절감해왔습니다. 그 덕분에 특정 성분의 카피약이 수십개씩 등장하곤 했는데요. 정부가 그런 상황을 막기 위해 공동으로 생물학적 동등성 실험을 하는 것을 금지하고 제네릭도 선착순 20개 이후부터는 건강보험 약가를 더 낮게 지급하기로 했습니다.

 영세 업체가 질 낮은 제품을 만들 가능성을 차단하고 일부를 퇴출시켜서 관리 부담을 줄이려는 시도로 읽힙니다 . 난립을 막는다는 건 경쟁을 줄인다는 의미이기도 합니다. 이에 따른 장단점이 물론 있을 겁니다.

적자여도 달리는 새벽배송

“새벽에 식재료를 배달해드릴테니 출근 전에 냉장고에 넣어놓고 출근하시고 마트에서 쇼핑하는 시간도 아끼세요” 를 슬로건으로 고객들을 유혹하는 업체들이 요즘 많아지고 있습니다.

이들은 새 가입자들에게 수천원짜리 식재료를 100원에 제공하는 이벤트를 하면서 가입자를 늘리고 있는데요.

 이렇게라도 가입자를 늘리면 이들이 이 곳에서 쇼핑하는 습관이 생기고 그게 매출로 연결된다는 일반적인 논리도 있지만, 일각에서는 이렇게 가입자를 늘려서 회사 가치를 부풀인 후 회사를 매각하려는 게 아니냐는 분석이 함께 나오고 있습니다 .

(공지) 존리 대표에게 묻는 ‘주식투자법’

가치투자 전도사 존리 메리츠자산운용 대표를 온라인에서 만나보세요. 리멤버가 존리 대표와의 온라인 실시간 Q&A 자리를 준비했습니다. ‘왜 장기투자를 해야하는지’, ‘주식으로 노후준비를 어떻게 하는지’, ‘펀드에 왜 투자해야 하는지등 다양한 질문에 답변해드립니다. 참가신청을 서두르세요.

 

경제 평론가입니다. MBC ‘이진우의 손에 잡히는 경제’를 진행합니다

 

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