[2.14.목] 임차인이 알아야 할 역전세의 모든 것

<리멤버 나우>는 리멤버와 분야별 최고 수준의 경제 전문가들이 함께 만드는 ‘데일리 경제 콘텐츠 레터’ 입니다.

역전세난에 전세금을 돌려받지 못하는 등 피해를 보는 임차인 들이 늘어나고 있습니다. 대응 방안을 총 정리 했습니다. 신흥국 들이 요즘들어 금을 많이 산다고 합니다. 2월 14일 ‘리멤버 나우’ 입니다.

채상욱의 부동산 나우

임차인이 알아야 할 역전세의 모든 것

최근 전세가격 하락 추세가 지방을 넘어 수도권으로, 서울로 북상하면서 역전세에 대한 걱정이 여기저기서 들려옵니다. 정부는 “추가 대책은 없다”는 입장이기 때문에, 임차인 개개인 분들이 잘 대응하셔야 합니다. 

이 소식이 중요한 이유

지난 1월 최종구 금융위원장도 가계부채관리 점검회의에서 “국지적인 수급 불일치 등으로 전셋값이 하락해  임대인이 보증금을 반환하지 못할 위험에 대비해야 할 것 ”이라고 경고한 바 있습니다. 금융위원장 발언 이후, 주요 언론사들이 일제히 “역전세에 대비해야 한다”라고 목소리를 높이고 있습니다. 이 때문에 부동산시장에 ‘역전세’ 발 위기론이 나오는 듯합니다.

1. 역전세의 정확한 개념부터 이해하자

먼저 역전세의 개념부터 짚어보죠. 통상 전세의 갱신은 2년 주기로 이뤄지는데,  2년 전 설정한 전세가격보다 지금 갱신해야 할 전세금액이 낮은 것을 역전세 라고 합니다. 만약 시세 5억 원 아파트의 전세를 2년 전 3억 원으로 계약했는데, 2019년 새롭게 갱신하면서 2.7억 원으로 한다면 집주인(임대인)이 3000만 원을 돌려줘야 하는 것입니다.

그런데 집주인이 종전에 전세를 끼고 주택을 매입한 경우라면 유동성이 충분하지 않을 가능성이 높기 때문에, 낮춰진 금액만큼 당장 돌려주지 못할 수 있죠. 임차인은 이를 당장 돌려받고 싶어 하기 때문에 송사가 일어나곤 합니다.

하나금융투자의 건설/부동산 애널리스트입니다. 과학으로 시장을 바라봅니다.

데일리 브리프

신흥국들이 금을 사들이는 이유는

중국과 러시아 등 신흥국 정부가 최근 금을 많이 사들이고 있습니다. 러시아는 지난 한 해동안 270톤 가량의 금을 사들여서 금 보유량을 2000톤 수준으로 올렸습니다. 러시아의 외환보유액 중에 미국 달러의 비중은 40퍼센트에서 20퍼센트로 줄었고 그 감소폭을 금이 채웠습니다. 중국도 두달 연속 소량이나마 사들이면서 금 매수에 동참했습니다.

이들이 금을 사들이는 이유는 아무도 정확히는 모릅니다. 다양한 추측만 가능한데 금값이 저점이라는 판단이 있었을 수도 있고, 달러를 과도하게 갖고 있을 경우 달러가치 하락의 리스크가 크다고 판단했을수도 있습니다.  기축통화로서의 달러패권을 유지할만한 미국의 힘이 점점 약해질 것이라는 판단이 반영된 것일수도  있습니다.

나라별 외환보유액의 자산별 배합비율은 나라마다 조금씩 다르고 시기별로도 다릅니다. 마치 식당 주인이 메뉴판 구성을 이리저리 바꿔보는 것과 비슷합니다. 식당주인이 메뉴를 바꾸는 건 메뉴의 경쟁력을 높이기 위해서이듯,  국가가 외환보유액의 구성을 바꾸는 것도 외환보유액의 가치를 최대한 높이기 위해서  입니다.

식당의 경쟁력과 가치는 그 식당의 메뉴가 얼마나 인기있느냐에 달려있듯, 한 나라의 외환보유액이 얼마나 되느냐가 그 나라가 발행한 화폐의 가치를 좌우합니다. 즉 우리나라의 원화는 우리나라가 갖고 있는 외환보유액으로 그 가치를 담보할 수 있고, 외국인들은 그 외환보유액을 믿고 한국의 원화를 보유하는 것입니다.

우리야 생활에 필요하니까 원화를 보유하지만 외국인들은 오로지 투자목적으로 보유할 뿐인데 그들에게는 쓸모없는 원화의 가치가 유지되려면 언제든지 외국돈으로 바꿔줄 수 있다는 믿음이 있어야 합니다. 그 믿음은  외환보유액의 가치가 얼마나 되느냐 에 따라 달라집니다.

미-중, ‘휴전 연장’

중국과 미국의 무역 협상이 당초 시한이었던 3월초까지 합의를 이루지 못할 것 같은 분위기 입니다. 그러나 양국이 협상 결렬을 선언하기 보다는 그 시한을 연장해서 계속 협상을 이어갈 것이라는 전망이 유력합니다. 이런 추측은 트럼프 대통령의 최근 발언 때문인데요. 트럼프는 최근 미중 무역협상에 관한 취재진의 질문에 “합의가 완성될 수 있다면 협상 시한을 잠시 흘러가게 내버려 둘 수 있다”고 말했습니다.

트럼프 대통령의 입장에서도 강경책으로만 일관하기는 어려운 측면이 있습니다. 강경책은 상대가 굴복할 것이 확실해 보일 때 쓸 카드이지만,  지난 수개월간의 양국 충돌 과정에서 중국은 생각보다 견고한 경제력을 보여줬습니다.  또 미국 일부 산업에서는 중국과의 충돌로 피해도 있었던 만큼 트럼프 대통령도 협상의 연장보다는 뭔가를 성과로 얻어내야 할 시점입니다.

양국의 협상 시한이 뒤로 미뤄진다면 2월말 이후 또 파국으로 이어질 가능성으로 움츠러들었던 금융시장에는 잠깐의 봄의 또 올지도 모르겠습니다.

대출이 점점 어려워진다

앞으로는 소비자들이 대부업체에서 빌린 돈도 은행들이 파악할 수 있게 됩니다. 종전에는 대부업체에서 돈을 빌렸는지 여부를 은행이 확인할 수 없어서 대부업체에서 돈을 빌릴 때 필수적으로 할 수 밖에 없는 신용조회를 “대부업체에서 돈을 빌렸을 가능성이 크다는 신호”로 해석하고 대출을 해주지 않거나 금리를 높여받는 경우까지 있었습니다.

그러나 4월부터는 대부업체들이 고객 대출 정보를 다른 금융권과 공유하게 됐습니다.  문제는 이럴 경우 대부업체로부터 대출을 받은 소비자는 대출을 받을 때 더 어려움을 겪게 됩니다.   만기가 돌아온 대출을 연장할 때도 대부업체 대출이 걸림돌로 작용할 수 있습니다. 특히 모든 대출 원리금 상환액이 소득에서 차지하는 비율을 확인하고 그게 과도하게 높을 경우 대출을 막는 DSR 규제가 가동중이어서  그동안 포착되지 않았던 대부업체 대출이 드러날 경우 대출이 더 어려워지는 소비자들이 많아질 것 으로 보입니다.

위험한 대출 또는 과도한 대출을 받은 사람에게 추가로 대출을 해주지 않는 것은 금융회사 입장에서는 당연한 조치입니다. 하지만  그 결과로 어디에서도 대출을 받기 어려워진 분들이 어떤 선택을 할 수 있는가를 생각해보면 탈출구가 없는 엄격한 대출 제한이 좋은 선택은 아닐 수도 있어보입니다.  사회 안전망이 충분하지 않은 사회에서 대출을 규제하는 것은 다양한 부작용을 일으킬 수 있는 예민한 정책입니다.

봄부터 ‘공유 전기자전거’ 본격화

봄바람이 부는 3월 부터 공유 전기자전거가 곳곳에서 눈에 띌 것 같습니다. 카카오모빌리티는 인천 연수구에서 400대를 투입해 공유 전기자전거 시범 서비스를 시작합니다. (원래 해외에서도 일부 지자체와 시범 운영을 하면서 부작용 등을 파악한 뒤 정식 서비스를 시작합니다) 카카오 외에 일레클, 매스아시아 등 기존 공유자전거 사업을 하던 스타트업들도 봄부터 공유 전기자전거 사업을 시작합니다.

공유자전거는 일차 중국에서 엄청나게 활성화 됐고, 이미 옥석이 가려지는 중입니다. 한때 세계 1위 였던 중국의 오포(ofo)는 문을 닫았습니다. 자전거를 타다가 아무데나 놓고, 다시 잡아타는 식으로 사용하다 보니 제대로 관리하기가 쉽지 않기 때문입니다. 공유 전기자전거는 그냥 자전거보다 더 망가지기 쉬운데다, 2~3일에 한번은 충전을 해 줘야 해서 관리가 더 어렵습니다.

그러나 활성화만 된다면 현재의 교통 문화를 혁신적으로 바꿀 수도 있습니다. 전문가들은 전기자전거로 5km 정도는 무리 없이 이동할 수 있다고 합니다. 단거리 택시나 버스, 지하철 1~2 정거장 정도는 전기자전거로 대체할 수 있다는 겁니다.

광어가 쌉니다

요즘 광어가 쌉니다. 원인은 잘 안팔려서인데, 지난해 수출이 영 부진했습니다. 2000년대 들어 가장 낮은 수준입니다. 전체 수출량의 80%를 차지하는 일본 수출량이 급감했습니다.

국내 소비량도 점점 줄고 있습니다. 예전엔 회 하면 광어였지만, 요즘은 ‘제철 생선’을 찾는 사람들이 많아졌기 때문이라는 분석도 있습니다. 그래서 일부 대형마트는 할인 행사에 들어갔습니다. 수산시장 광어 시세도 많이 내려갔습니다.

경제 평론가입니다. MBC ‘이진우의 손에 잡히는 경제’를 진행합니다

 

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