누가 집을 살까

이처럼 매년 증가하는 가구 통계를 보면 어떤 생각이 드시나요? “저렇게 증가하는 가구 중에서 집은 과연 누가 사는 것일까?”라는 생각을 해 보신 적 있으신가요? 이를 확인하려면 통계 하나를 봐야 합니다.

바로 주택 소유 통계입니다. 통계청이 매년 11월 말 발표하는 이 통계는 한국의 총 일반가구 중에서 무주택, 1주택, 2주택, 3주택 가구나 그 이상 가구의 수 등을 낱낱이 알려주는 통계입니다. 이 변화를 보는 것은 대단히 재미있죠.

가장 최신 통계는 2018년 11월 말 발표된 2017년 말 기준의 주택 소유 통계인데, 중요한 것은 과거 3년간 어떻게 변화했는지를 보는 게 아닐까 싶습니다. 한번 보시죠.

지난 3년간의 결과를 보면 시장이 상당히 급변한 것을 알 수 있습니다. 먼저, 2015년의 일반가구 총 수는 1911만이었습니다. 이 중 무주택 가구는 841만, 1주택 가구가 797만, 2주택 가구가 201만이었습니다. 그러다 2016년이 되자, 일반가구 수가 1937만 가구로 26만 가구 증가합니다. 2016년의 1주택 가구는 785만으로 오히려 전년보다 감소했고, 2주택 가구가 212만으로 대폭 증가한 것입니다.

2017년 말이 되자 일반가구 수는 1967만으로 전년대비 30만 가구가 증가합니다. 무주택 가구는 867만 가구로 전년과 비슷하게 유지되었는데, 1주택 가구가 대폭 증가하여 799만 가구가 됩니다. 2주택 가구도 증가해서 219만 가구가 되었습니다.

그런데, 2016년과 달리 2017년은 무주택 가구에서 1주택 가구가 된 수만 14만으로 총 일반가구 증가 30만 중 약 절반이 주택 실수요였음을 알려줍니다.  2017년은 상당히 실수요 시장이었다는 의미 가 되는 것이죠.

그렇다면 지난해는 어떤 시장이었을까요? (2018년의 주택 소유 통계는 올해 11월 말에 발표됩니다.) 아마도 2018년은 임대 사업자 등록을 통한 혜택이 커서,  실수요보다는 투자수요가 더 높아서 유주택자들이 주택을 더 많이 구입한 한 해가 아닐까 하고 추정 됩니다. (과거에는 이런 변화를 1년 단위로만 확인할 수 있었지만, 지금은 투기과열지구 3억 원 이상 주택 구입 시에는 자금조달 계획서라는 양식을 부동산 매매 시에 첨부해야 하므로 국토부는 투자자들이 집을 사는지, 실수요자가 집을 사는지 지금 거의 실시간으로 체크하고 있습니다.)

누군가 집을 사야 전세 물량이 생긴다

집을 반드시 집 있는 사람이 사야 한다거나, 집 없는 사람이 사야 한다거나에 대해서 정답이 있는 건 아닙니다.  다만 집 있는 사람이 집을 추가로 더 사고 이를 임대 놔야 전월세 물량이 생긴다는 점은 기억해야 합니다.  가구 수 기준 전체 임대주택의 85%가 개인에 의해 공급이 되기 때문입니다.

그런데 주택수가 3채 이상의 다주택자의 경우 확실히 투자적인 경향이 높다고 할 수 있어서, 정부의 부동산 규제도 0~2주택자보다는 3주택 이상자에게 집중되고 있습니다. 그래서 지금은 다주택자들이 집을 더 사는 시장이 아닙니다.

2019년이 되면서 주택 매매 거래 시장은 위축되고 전월세 거래가 급증하고 있다는 사실은 이렇게 서로 연결됩니다. 2018년에 투자자들이 주택을 많이 사면서 전세 공급이 증가했고, 매매가격이 하락하면서 전세 수요도 증가했기 때문에 전세 거래량이 큰 폭으로 뛰고 있다는 것 말입니다. 소위 ‘전세 선호 현상’입니다. 이건 당연한 것이 주택 가격 하락 속에서 실수요자가 적극적으로 주택을 구매할 리는 없기 때문이죠.

그런데 이런 흐름의 미래는 어떻게 될까요?  신규로 생기는 가구들이 모두 전세를 원한다면 전세는 누가 공급하는 걸까요?  그러다 보면 전세값은 계속 오르지 않을까요? 누군가 사줘야 전 세 공급이 될 텐데, 즉, 소는 누가 키울지 궁금합니다.