<리멤버 나우>는 리멤버와 분야별 최고 수준의 경제 전문가들이 함께 만드는 ‘데일리 경제 콘텐츠 레터’ 입니다.

분양권은 보통 웃돈을 얹어주고도 사기 힘든 경우가 많은데, 앞으로 한달 동안은 오히려 ‘급매물’이 늘어날 전망입니다. 분양권 사려고 고려하고 계신 분들은 아래 소식을 꼭 읽어보세요. 영국에서 ‘브렉시트’가 부결됐습니다. 예상되는 파장도 짚어봤습니다. 1월 17일 ‘리멤버 나우’ 입니다.

채상욱의 부동산나우

앞으로 한 달, 분양권 급매물이 쏟아진다

지난 1월 7일, 정부가 세법시행령 개정안을 기습적으로(?) 발표했습니다. 덕분에 주택시장에 한번 회오리가 쳤는데요. 어떤 내용인지 살펴보시죠.

이 소식이 중요한 이유

정부의 대책으로 단기적으로 분양권, 입주권을 매각하려는 수요가 많아져 급매가 나올 가능성이 높아졌습니다. 평소 분양권과 입주권에 관심이 있는 사람이라면 앞으로 한 달간 상당히 관심을 가지고 지켜볼 만합니다.

분양권은 새로 분양한 주택 사업에 청약 당첨된 사람의 권리입니다. 입주권이란 재건축, 재개발 조합원이 보유한 권리로서 관리처분인가 시점에 발생하는 것을 말합니다. 분양권이나 입주권은 현재 대부분의 지역에서 프리미엄이 형성되어 있습니다. 덕분에 분양권 청약 경쟁률이 상당히 높게 나오고 있고, 혹은 분양 전에 매수하여 입주권을 확보하려는 분도 많죠. 최근 기존주택 시장이 규제에 대거 노출되면서 신축 시장으로 수요가 상당히 이동하고 있어서 분양권, 입주권 시장은 뜨겁습니다.

그런데 정부가 1월 7일 세법 시행령을 개정하면서, 분양권과 입주권 시장에 급매물이 늘어날 만한 환경 이 됐습니다.

분양권, 입주권 활용 ‘절세 트릭’

부모나 배우자로부터 주택을 증여받은 사람은 5년 이내에 주택을 팔지 말라는 상식을 들어보셨나요? 가령 부모나 배우자가 2015년에 3억 원에 샀던 주택을 2017년, 가격 5억 원인 시점에 증여를 받았다고 해 보죠.

이 경우, 이 주택을 2019년에 8억 원에 매도하게 되면 양도소득 계산이 어떻게 될까요? 5억 원에 증여받고 8억 원에 매도했으니 3억 원이 양도차액일 것 같지만, 아닙니다. 양도세는 ‘이월과세’라는 규정을 둬서 증여받은 자산을 5년 이내에 처분하면, 그 자산의 취득가액을 내가 증여받은 가격이 아니라, 증여자(부모나 배우자)의 취득가액으로 적용 해 버리거든요.

즉, 5억 원이 아니라 3억 원이 취득가격이 돼버립니다. 3억에 산 부동산을 8억 원에 판 것으로 치고 총 5억 원의 양도소득에 대해서 양도세를 내도록 합니다. 이게 ‘양도세 이월과세’ 규정이고 이 때문에 증여받은 자산은 거의 예외 없이 5년이 지나서 매각을 하곤 합니다.

그런데 지금까지 분양권과 입주권은 양도세 이월과세 대상이 아니었습니다. 무슨 얘기냐면, 증여를 받자마자 매각해도 된다는 것이었죠. 이를 활용하는 절세방안이 상당히 많이 활용이 되었습니다. 사례를 하나 들어보겠습니다.

A 씨는 강북의 한 아파트 34평형을 5억 원에 분양을 받았습니다. 분양을 받고 1년이 지나니 프리미엄이 붙어서 10억이 되었고 사겠다는 사람도 생겼습니다. 그럼 이 경우 A 씨가 분양권을 매각하면 5억(10억-5억)에 대해서 양도세를 내야하고, 분양권 양도세는 청약 조정 지역에서 예외 없이 50% 세율을 적용받고 있습니다. 적지 않은 세금을 내야 하죠. 그럼 A 씨는 이를 어떻게 절세를 해왔을까요?

A 씨는 이 분양권이 10억 원에 팔릴 것을 알고 있기 때문에, 먼저 배우자에게 6억 원 만큼만 증여를 합니다. 10억 원 기준으로 이제 배우자가 6억 원으로 60%, 자신은 4억 원으로 40%의 지분을 갖게 되었습니다. 배우자 증여는 10년 내 6억 원까지는 증여세 감면이므로 배우자는 증여세를 내지 않습니다.

그럼 이제 제3자인 B 씨가 이를 10억 원에 매수하는 경우를 생각해볼까요. A 씨와 그 배우자는 B 씨에게 각각 6억 원과 4억 원으로 매각(양도)을 하게 됩니다. A 씨의 배우자는 6억 원에 증여를 받아서 취득가액이 6억 원이고, 양도도 6억 원에 하므로 양도소득이 0원입니다(6억-6억 = 0원). 그럼 양도세 역시 아예 내지 않습니다.

A 씨는 4억 원으로 매각했는데, 4억 원은 매각가액의 40%죠. 그럼 A 씨의 취득원가는 얼마냐면, 원 분양가 격인 5억 원의 40%인 2억 원이 됩니다. 즉 , A 씨는 2억에 분양받고 4억에 팔아서 총 2억 원에 대해서만 양도소득세를 내면 됩니다. 원래 A 씨가 내야 할 세금은 양도소득 5억 원에 대한 세금이었는데요. 배우자 증여 제도를 활용해서 증여세를 면세 받고, 양도세 이월과세 적용이 안되는 규정을 활용해서 곧바로 배우자가 매도하게 함으로써 양도세도 절세한 것입니다.

앞으로는 ‘꼼수 절세’ 불가능

그런데 정부가 1월 7일 세법 시행령 개정을 통해서, 이처럼 분양권과 입주권도 양도세 이월과세 적용이 되는 부동산으로 변경하겠다고 예고했습니다. 시행령이 통과할 것을 2월 경으로 보고 있기 때문에, 남은 한 달간 양도세 절세 목적으로 증여와 매각을 서두를 사람들이 늘어날 것으로 보는 이유 입니다.

이런 규정 변화는 어쩌면 당연한 변화이기도 합니다. 제도적 허점이 절세전략이라는 이름으로 포장되어왔던 것을 고친 것이죠. 이번 개정을 통해서 증여받은 부동산은 이제 입주권, 분양권, 기존주택 모두 5년 내 매각을 하지 사실상 못하도록 되었습니다.

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채상욱

하나금융투자의 건설/부동산 애널리스트입니다. 과학으로 시장을 바라봅니다.

데일리 브리프

영국, EU와 이혼조정 난항

영국과 EU 사이에 <결별을 위한 몇가지 조건>들을 담은 합의안이 영국 의회에서 큰 표차로 부결됐습니다.

EU 탈퇴(브렉시트)를 원하는 쪽도 이 합의안에 반대했고 브렉시트를 반대하는 쪽도 합의안에 반대했습니다. 양쪽을 모두 만족시키려던 합의안이 양쪽 모두를 화나게 한 꼴이 됐습니다. 브렉시트를 원하는 쪽은 영국이 당분간 EU 관세동맹에 잔류하기로 한 것이 불만입니다.

관세동맹은 아일랜드와 북아일랜드의 국경이 통제되는 것을 막기 위한 고육책입니다. EU 관세동맹에 잔류하면 아일랜드와 북아일랜드의 국경을 지금처럼 자유롭게 무관세로 통과할 수 있기 때문입니다. 아일랜드와 북아일랜드 사이에 엄격한 국경이 생기면 아일랜드 독립세력들의 반발이 다시 불거질 수 있어서 영국으로서는 꼭 피해야 하는 상황입니다.

그러나 관세동맹에 잔류하면 3월 29일 영국이 EU를 탈퇴하더라도 경제나 무역 측면에서는 여전히 EU 일원으로 남아있는 셈이 됩니다.

이런 합의안에 대해 반대하는 쪽은 나가기로 했으면 화끈하게 나가버리지 무슨 미련이 많으냐, 혹시 안나가려는 게 아니냐는 의혹입니다. 일단 3월 29일까지 새로운 대안이 나오지 않으면 아무 합의 없이 끝내는 노딜 브렉시트가 현실이 되고 영국과 유럽 경제의 충격이 커집니다. 그러나 브렉시트를 연기하고 시간을 버는 게 가능하기 때문에 일단 시간을 벌고 재협상, 제2국민투표, 조기총선 등 다른 시나리오를 검토할 가능성이 큽니다.

시장에서는 영국이 브렉시트를 취소하는 국민투표를 하려는 명분을 쌓는 과정이라고 보고 브렉시트가 없었던 일이 될 가능성이 꽤 커진 것 으로 보고 있습니다.

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주택담보대출 금리 4.8%까지 올랐다

주택담보대출 금리가 빠르게 오르고 있습니다. 은행 대출을 보유한 분들은 대출상품 점검이 필요한 시점입니다.

코픽스(COFIX)가 연 2%를 넘어서며 46개월 만에 최고치를 기록했습니다. 코픽스는 변동형 주택담보대출 금리의 기준이 되는 자금조달비용지수 입니다. 통상 코픽스가 오르면 은행 대출금리도 상승합니다. 코픽스가 급격히 올라간 이유는 지난달 한국은행의 기준금리 인상 때문입니다. 한국은행이 기준금리를 1.5%에서 1.75%로 올리자 시중은행 주택담보대출 금리는 최고 4.8%까지 훌쩍 뛰었는데요.

이같은 금리인상기에는 시중금리가 올라도 금리상승폭이 제한되는 상품을 눈여겨 볼 만합니다. 자세한 상품은 이 링크에서 확인하세요.

이번엔 ‘숙박공유’ 갈등

‘에어비앤비’로 상징되는 공유숙박에 대한 규제 완화를 놓고 카카오 카풀 사태와 비슷한 갈등이 나타날 조짐입니다. 숙박업계가 새로운 숙박 서비스를 허용하지 말라는 입장이기 때문입니다. 카카오 카풀을 반대하는 택시업계와 같은 맥락의 반발입니다.

새로운 기술이 과거의 서비스를 침범하고 기존 서비스에 불만을 가져온 소비자들을 끌어들이면서 기존 사업자들이 몰락하는 과정은 전통시장과 대형마트, 기존 소매업체와 인터넷쇼핑몰, 택시업계와 카카오카풀 등에서 동일하게 나타났고 앞으로도 많은 업종에서 계속 반복될 것입니다.

문제는 정부가 어느쪽 편에 서느냐가 관건인데(둘 다 윈윈할 수 있는 구조는 아닙니다) 전통시장과 대형마트의 갈등에서는 전통시장의 편에 섰던 정부가(그래서 대형마트는 일요일 영업을 제한받았습니다) 카카오카풀과 택시업계의 갈등에서는 새로운 비즈니스의 편에 섰습니다.

왜 어떤 업종에서는 신기술을 옹호하고 어떤 업종에서는 전통 사업자들을 보호하는지 아무런 논리 없이 그때 그때의 여론과 저항의 강도에 따라 결과가 좌우된다는 선례를 만들고 있는게 걱정 입니다. 그러면 앞으로도 비슷한 갈등이 생길 때마다 양쪽이 극단적인 충돌을 불사하게 될 겁니다. 목소리가 커야 이긴다는 선례 때문입니다.

‘펌웨어’ 회사 나이키

나이키는 신발(footwear)이 주력 상품이죠. 그런데 나이키가 ‘펌웨어(firmware, 하드웨어를 제어하는 프로그램)’ 회사로 변신하고 있다는 분석이 나옵니다. 무슨 얘기일까요.

나이키는 ‘나이키 어댑트’라는 새로운 농구화를 내놨습니다. 이 신발에는 끈이 없고, 알아서 조여집니다. 신발에는 센서, 가속도계, 자이로스코프 등이 달려 있습니다. 사용자의 퍼포먼스에 대한 거의 모든 정보를 얻을 수 있습니다. 이제까지 센서를 단 신발들이 여러 번 나왔지만, 이게 가장 디지털화돼 있습니다.

나이키에 개인 정보 제공을 해야 다양한 분석 데이터를 얻을 수 있습니다. 이제는 스마트폰 회사, 앱 회사들은 물론 신발회사까지 개인 정보를 수집하는 겁니다. 아울러 나이키는 이 신발과 자신들의 앱을 함께 활용하는 고객들을 늘리려고 하고 있습니다. 나이키를 ‘신발’이 아닌 ‘생활습관’으로 만들려는 겁니다.

Quote of the day

그냥 가장 단순한 것으로 기록을 깨보는 시도를 해 보면 재미있는 실험이 될 것 같았어요. 그래서 계란을 선택했고요. 아마 이 계란이 (소셜 미디어 상의) 셀럽 문화와, 그게 얼마나 깨지기 쉬운 것인가를 (언어유희 적으로) 짚어준 것 아닌가 해요

인스타그램, 유튜브 등 소셜미디어에서 구독자나 좋아요를 늘리려고 지금 이 순간에도 노력하고 있는 수 많은 사람 들을 허무하게 만든 한 장의 사진. ‘그냥 계란’ 입니다. 이 계란이 인스타그램에서 역사상 가장 많은 ‘좋아요’를 받은 사진입니다. 16일 오후 6시 현재 4459만1836명이 ‘좋아요’를 눌렀네요. 위의 멘트는 이 사진을 올린 ‘유진 에그(가명)’가 한 말입니다.

사람들은 왜 계란 사진에 흥분했을까요? 왜 자신의 시간을 들여 ‘좋아요’를 눌렀을까요? 저만큼의 ‘좋아요’면 엄청난 돈이 되는데, 콘텐츠 크리에이터 들이나 마케터 들은 소비자의 심리를 어떻게 읽어야 할까요? 유진 에그의 말대로 계란 뒤에 숨겨진 은유(소셜미디어의 허상)에 흥분한 걸까요? 어떻게 생각하시는지요.

이진우

경제 평론가입니다. MBC ‘이진우의 손에 잡히는 경제’를 진행합니다.

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